丹徒彩虹城房地产市场研究报告

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1、丹徒新区彩虹城房地产市场研究报告47目录第一章宏观市场情况5一、镇江经济发展状况51、GDP及增长情况52、社会消费品零售总额63、居民可支配收入64、人口情况7二、行业相关政策影响分析8三、丹徒新区基本状况分析10第二章城西板块总体供需分析13一、土地市场分析131、2005—2006年镇江土地出让分析132、小结16二、房地产二级市场分析161、房地产开发投资162、商品房预售状况分析17三、目标板块市场分析181、板块市场总体供应分析182、板块市场楼盘去化分析19第三章类比竞争物业调研分析19一、竞争楼盘研究191、重点竞争

2、对手192、次要楼盘个案23二、综合评判381、楼盘差异化分析382、综合结论40第四章二期产品定位建议42一、现状42二、产品建议421、建筑细节建议422、景观细节建议473、户型产品建议474、建议户型配比5047第一章宏观市场情况一、镇江经济发展状况1、GDP及增长情况全市GDP连续3年保持高速增长，国内生产总值GDP指标2006年全市实现生产总值突破1000亿元大关，比上年增长15.2%，四年时间地区生产总值翻了一番。在宏观调控的影响下2005年GDP增长仍旧保持在15.0%的高位。47附：库兹涅茨《各国的经济增长》GDP

3、增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展新天地观点：国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。同时，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。而镇江第三产业的发达增强了适合居住性。目前镇江的房地产还处于快速发展阶段。房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。2、社会消费品零售总额社会消费品零售总额从2004年的192.1亿元一直上升到2006年的280.1万元。其增

4、幅逐年加大。47新天地观点：社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。3、居民可支配收入镇江市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2006年社会消费品零售总额达到280.1亿元，市区人均消费性支出2006在9196元，说明镇江商业环境良好，消费活跃。市区人均年可支配在14291元，每年保持10个点以上增长幅度，证明了镇江市居民消费能力和可持续性的发展。新天地观点：居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发

5、展提供有效的经济支撑。474、人口情况年份2006年2005年2004年年末总人口(万人)268.79267.61267.21人口出生率7.81‰8.03‰7.64‰自然增长率1.65‰2.08‰-0.71‰新天地观点：镇江市人口的低增长率，说明镇江进入老年社会，在镇江老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。同时，也将会有很大一部分由年长父母为子女购房的情况47二、行业相关政策影响分析▲2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6．39

6、％。此次加息主要是为了进一步巩固宏观调控成果。投资增长过快一直是近两年中国经济中存在的最突出问题，央行选择利率手段对调控总需求必定更为有效。▲2006年5月17日，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（即“国六条”）。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。主要内容包括：(一)、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节

7、作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产

8、市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在