中小企业员工激励问题

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1、四川大学高等教育自学考试会计专业毕业论文论文题目关于投资性房地产核算方法研究指导老师黄婕学生姓名曹莹兮准考证号7009104000852012年2月25关于投资性房地产核算方法研究一：投资性房地产概论（一）投资性房地产的含义投资性房产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产属于正常经常性活动对什么企业而言?，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入收入。但对于大部

2、分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。（二）确认条件　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：　　1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；3、该投资性房地产为可靠房产商提供。（三）价值涵义本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。不要（四）投资性房地产的范围　　投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。　　1、已

3、出租的土地使用权是指企业经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。　　已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。　　企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。　　母公司已以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。　　2、持有并准备增值后转让的土地使用

4、权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。　　3、已出租的建筑物　　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：　　a.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。　　b.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日

5、起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。c.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。此外，下列各项不属于投资性房地产：　　a.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店

6、不确认为投资性房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房的性质。　　b.作为存货的房地产。　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。二：具体核算方式　　按现行会计准则规定，对投资性房地产的核算可以采用两种方式，即成本模式和公允价值模式。（一）按

7、成本模式计量在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不确认转换损益，也就是说，投资性房地产与自用或作为存货的房地产之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面价值。应该说明成本模式下的核算特点（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理具体的帐务处理不用写，关键是公允价值模式的特点是什么1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。　　2.将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地

8、产在转换日的公允价值，借记本科目（成本），原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积