论军产房买卖的法律适用

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1、代理词尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：受彭建英的委托和湖南正其律师事务所的指派，我担任胡卫红诉彭建英房屋买卖合同纠纷一案被告方的代理人，现依据事实与法律发表以下代理意见，恳请法庭采纳：一、彭建英与胡卫红签定的《房屋转让合同》违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项之规定，该合同系一份无效合同。其理由为：本《房屋转让合同》的标的物系军产房，土地是国家划拨的，彭建英不能取得房屋的土地使用权，其房产不得对外转让。依据《中国人民解放军房地产管理条例》第10条第一款之规定，不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让或者

2、无偿移交的，必须由总后勤部审批。另依据《军队现有住房出售管理办法》第四条，“出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施”。所以彭建英未经部队有关部门审批擅自将该军产房转让给胡卫红违反了法律强制性规定，该合同无效。而承担合同无效的法律后果，彭建英固然有责任，但胡卫红也是有重要责任的，因为胡卫红在签定此合同时，对该合同的标的物系部队的房屋是明知的，转让合同条款上也写得很清楚。二、彭建英与胡卫红签定的《房屋转让合同》所转让的房产系彭建英与陈健婚姻存续期间的夫妻共同财产，未经共有人陈健的同意，彭建英无权擅自处分该房

3、屋，该《房屋转让合同》依法不能产生法律效力。其理由为：依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条之规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。在本案中，转让的房产系陈健与彭建英的共同财产，彭建英系无处分权人。而胡卫红夫妇明知该房产是陈健原所在部队的房屋，并且胡卫红夫妇也认识陈健，胡卫红夫妇不可能不明知该房屋系陈健夫妇的

4、共同财产。既然明知系陈健夫妇的共同财产，在未经陈健同意的情况下，胡卫红仍然与彭建英签定房屋买卖合同，说明了胡卫红根本就不是善意的。既然胡卫红不是善意的，就应当将该转让行为依法认定为无效。另依据《中华人民共和国合同法》第51条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。也就是说，依据合同法的此项规定，未经陈健的追认，彭建英处分该房屋的行为也是不能产生法律效力的。三、依据中华人民共和国合同法第56条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。依此规定，彭建英与胡卫红所签定的房屋转让合同是自始无

5、效的，其合同所约定的定金条款也当然无效。另依据合同法第58条之规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，房屋转让合同无效，胡卫红确实遭受了损失，但其实际损失只能按银行同期贷款利率计算，也就是说只能主张自胡卫红付款之日即2010年12月16日起至彭建英偿款之日止的利息损失，而不是主张双倍返还定金。况且在本案中，彭建英和胡卫红都是有过错的，其双方应各自承担相应的责任。另依据中华人民共和国担保法第91条之规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。在本案中

6、，房屋转让的总价为20万元，合同约定的定金为5万元，而收条上写的又是定金6万元，均已超过合同标的额的百分之二十，违反了法律强制性规定，其超过部分也同样是无效的。此外，该买卖房屋的面积为118平方米，而价款才20万元，并且卖方还要承担过户的费用，其交易价格远远低于了市场价格，从公平原则的角度上来说，该房屋转让合同也是一份显示公平的合同，被告方可以对该合同行使撤销权。四、综上，不管是从军产的角度来说，还是从夫妻共有财产的角度上来说，彭建英与胡卫红签定的房屋转让合同系无效合同，其定金条款自始、当然无效。原告不得主张要求被告承担双倍返还定金的责任

7、。法院应当依法驳回原告的诉讼请求，以维护国家和第三人的合法利益。代理人：湖南正其律师事务所律师2011年8月12日