给排水系统保养维修作业指导书

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1、天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.5.1-G01-04名称给排水系统保养维修作业指导书版本A/1第5页共5页编制傅智勇更改张铮审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月5日1.目的规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。2.范围适用于各辖区。3.定义给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。4.职责部门/岗位工作职责主管进行不定期检查督导。领班全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方

2、工作的检查、监督。指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。5.方法及过程控制5.1日常巡视检查工作5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表

3、》由各管理处妥善保管。5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.5.1-G01-04名称给排水系统保养维修作业指导书版本A/1第5页共5页编制傅智勇更改张铮审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月5日保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。5.2水泵的维护检修5.2.1每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。5.2.1.1检查水泵进

4、出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。5.2.2每月维护检修：设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修

5、记录表》。5.2.2.1检查水泵电机轴承润滑情况。5.2.2.2检查、维修水泵水封。5.2.3每季度维护检修5.2.3.1检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。5.2.3.3收紧地脚螺栓。5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。5.2.4年度维护检修5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

6、5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.5.1-G01-04名称给排水系统保养维修作业指导书版本A/1第5页共5页编制傅智勇更改张铮审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月5日5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到“三不伤害”，确保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中5.3板式换热器维护

7、检修5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。5.3.2板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。5.4排

8、水管路的维护5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，疏通排水管路。5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水井、化粪井进行疏通