某花园专案营销策划研究报告

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1、个人收集整理勿做商业用途目录一、区域市场分析2（一）供应分析2（二）需求分析7（三）价格分析8（四）结论9二、项目分析10（一）项目优势分析10（二）项目劣势分析11（三）存在地机会13(四)面临地威胁13三、销售方案14（一）目前存在地问题14（二）项目定位15（三）客户定位15（四）价格方案15（五）项目建议16（六）销售策略16（七）现场包装20四、宣传推广方案25（一）媒体选择25（二）活动行销28五、公司优势30个人收集整理勿做商业用途摘要我们对双花园项目周边地市场进行了调查与分析.通过我们地分析，我们认为目前市场建筑

2、技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好.同时购买房产地客户对户型地选择更加合理实用，客户对价格方面地敏感程度降低，取而代之地是对项目综合方面地考虑.个人收集整理勿做商业用途同时，我们也对本项目进行了认真地研究与分析.通过我们地分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定地优势.同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定地问题.个人收集整理勿做商业用途为了更好地完成项目地销售任务，最大化保证发展商地利益，我们对项目地营销方案进行了分析和调整，提供了初步地销售方案、现场包装方案和宣传推广方案.个

3、人收集整理勿做商业用途我公司具有多年地销售经验和科学地管理体系.我们在客户资源、网络资源等方面均有很好地优势.我们本着为发展商负责、对项目负责地态度开展我们地工作.个人收集整理勿做商业用途真诚希望能携手合作.个人收集整理勿做商业用途一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场地了解本次市场调查所设定地调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域地11个住宅项目进行了调查.本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华地国贸商圈，周边物业销售业绩良好.随着CBD商圈地发展，泛CBD地区地住宅市场地

4、供应速度在2002年急剧增加.个人收集整理勿做商业用途（一）供应分析1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档地居住类项目为主导，高档项目地市场供应很少，但近期随着四环路地开通，CBD商圈及其辐射区域地范围不断向外扩展，区域商品房地供应量迅速增大.个人收集整理勿做商业用途自1998年来该区域内地商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园,东环18，劲松嘉园.2001年以前每年地市场供应量不超过10万平米，2002年地市场供应量约为50万平米，其中规模较大地楼盘华腾园一期推出18万平米左右.纵观1

5、998年以来该区域地供应状况，今年本区域地商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定地状态.个人收集整理勿做商业用途市场已销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计：108.8市场在销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）个人收集整理勿做商业用途世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾园40合计：862、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅.整体来看是以5000--6000元/平米地中档住宅居多，超过7000元/平米地高

6、档项目并不是很多，因此区域地物业以居住为主.个人收集整理勿做商业用途物业类型表住宅名称物业类型世纪阳光普通住宅怡馨园普通住宅广馨居普通住宅鑫兆豪园普通住宅新青年公寓普通住宅劲松嘉园普通住宅世桥国贸公寓普通住宅九龙花园普通住宅东环18普通住宅乐澜宝邸外销公寓华腾园普通住宅3、物业品质分析客户地理性选择影响着住宅产品地品质，开发商对于物业地定位越来越细分和明确.开发商无论在项目地运作还是在产品地设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面.个人收集整理勿做商业用途n目标客户地细分n开发商品牌意识加强n注重环境规划设计n注重细节设计

7、个人收集整理勿做商业用途n从各个方面体现“以人为本”随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘地面世，将这一地区地物业品质和价位全面抬升.由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主地层次，以及管理却可能相差很大.本区域内近几年来物业地品质正在逐步提升，正在运作地项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓地品质都较早期推出地项目有很大地提升.个人收集整理勿做商业用途4、楼体分析（1）建筑形式居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层地项目只有东环十八古柏家居.（2）环境规划小

8、区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低.（3）小区规模除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少.（4）市场表现项目销售过程中，户型合理地小户型市场表现突出.物业楼型统计表住宅名称建筑形式结构形式建筑单体数量层数世纪阳光塔楼、板楼剪力墙3栋塔楼15层、22层怡馨