城市重大项目对房地产价格影响的特征法-研究--以青岛地铁m3线为例

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1、青岛理工大学硕士学位论文4．1特征变量的设计与赋值⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一264．1．1区位特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯264．1．2邻里特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯274．1．3结构特征⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．284．1．4重大项目特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯294．1．5青岛市房地产特征价格模型⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯304．2数据的来源、选取与描述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

2、⋯⋯⋯⋯⋯。304．2．1数据的来源⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯304．2．2数据的选取⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯304．2．3样本统计量的描述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32第五章青岛市地铁M3线对周边房地产价格的影响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯_335．1GWR特征价格模型的估计⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯335．1．1多重共线性检验⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯．335．1．2空间权重函数的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

3、⋯345．1．3最优带宽的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯355．1．4GWR特征价格模型的估计⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．355．2GWR特征价格模型的分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯385．2．1区位特征变量对房地产价格的影响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯395．2．2邻里特征变量对房地产价格的影响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯405．2．3结构特征变量对房地产价格的影响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯435．2．4青岛市地铁M3线对周边房地产价格的影响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯48第

4、六章主要研究结论、政策建议及展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．506．1主要研究结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．506．2政策建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。5l6．3研究展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一52参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯53攻读硕士学位期间发表的学术论文及科研工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯57致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯58附表一：房地产样本

5、及数据一览表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯59附表二：回归系数一览表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯72青岛理工大学硕士学位论文摘要随着我国经济实力的不断发展，许多城市都建成了或正在建设一些关乎民生、关乎城市形象的重大项目。这些重大项目不仅提高了人们的生活质量，丰富了人们的日常社会活动，也对房地产价格产生了巨大的影响。城市轨道交通是城市重大项目的典型代表，运输能力强、快速便捷、舒适和环保等优点，不仅成为了缓解城市交通压力的重要途径，还是缓解市中心人口压力和提高城市居民生活质量的重要渠道，同时也成了为影响

6、周边房地产价格的重要因素之一。目前，城市轨道运输对周边房地产价格的影响已成为一个研究热点，虽然有一些研究运用了特征价格理论，但基本都是运用传统的一般线性回归(OLR)特征价格模型，没有考虑到空间的非平稳性。本文以青岛地铁M3线为例来研究重大项目对房地产价格的影响，在总结了国内外相关研究成果的基础上，首先分析了城市重大项目对房地产价格的影响机理，介绍了特征价格理论和地理加权回归(GWR)特征价格模型的相关内容；其次识别并设计了影响房地产价格的各种特征变量，对变量进行具体赋值，利用370个房地产样本，建立了GWR特征价格模型，分

7、析了青岛地铁M3线和其他特征对房地产价格影响的空间非平稳性。根据GWR特征价格模型的拟合结果，青岛市由南向北，地铁M3线对房地产价格的影响效应是逐步增强的：与地铁站点距离每减少lkm，在距离青岛市CBD的lkm范围内，房地产价格上涨112元-291元不等，在1,--4km范围内，房地产价格上涨222元,-441元不等，在4～8km范围内，房地产价格上涨404元～1059元不等，在8-12km范围内，房地产价格上涨1105元～1811元不等。不同的站点造成房地产边际价格的增长幅度也是不同的。位于青岛市市南区的三个站点，影响房地

8、产的边际价格均在300元以下；位于新市北区的六个站点，影响房地产的边际价格在300元～1000元之间；位于李沧区的三个站点，影响房地产的边际价格在1200元以上。最后，本文根据研究结果总结了研究结论，提出了三点政策建议，并对论文的不足提出了展望。青岛理工大学硕士学位论文关键词城市重大项目；