中国房地产发展历程分析——以中央-地方-社会互动为视角

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1、南昌大学硕士学位论文中国房地产发展历程分析--以中央--地方--社会互动为视角姓名：许治国申请学位级别：硕士专业：行政管理指导教师：曾明20120603摘要近几年，中国房地产市场争议不断，中央屡次调控效果欠佳，地方政府作用失效，民生得不到切实保障。因此，只有通过矛盾表象，分析中国房地产市场的内在缺陷，才能真正找出问题症结所在。本文通过对中国房地产市场发展历程的回顾，分析了中国房地产市场中各方参与主体(中央政府、地方政府、房地产商、消费者)之间的博弈关系，论证了宏观调控政策失效的原因，进而增强了对中国房地产市场制定政策合理性和执行落实复杂性的认识。通过运用

2、公共选择理论、利益集团理论、博弈分析等相关理论，采用历史分析法对中国房地产的发展历程进行评估，得出了只有加强中央政府、地方政府、社会各方之间的良性互动，才是实现中国房地产市场健康发展之道的结论。关键词：房地产市场；中央政府；地方政府；博弈IIAbstract一_——‘——————————————————————————————————————————————————一ABSTRACTInrecentyears，therearesomanydisputesintheChineserealestatemarket·Althoughseveralregulat

3、ionshavebeenimplementedbythecentralgovernment，theydidnotwork．Localgovernmentsdon’twork，andthepeople’slivelihoodscannotbeguaranteed．Therefore，weshouldanalyzetheintrinsicdefectsoftheCKneserealestatemarket，beyondthesurface，tOfindthecruxoftheproblem·Byreviewingthedevelopingprocessoft

4、heChineserealestatemarket，恤smesisanalyzesgamerelationshipsamongthedifferentparties(thecentral90vemment，thelocalgovernments，thepropertydevelopersandthecustomer8)invoNedintheChineserealestatemarket，anddemonstratesthemaulteasonsoftheine虢ctiVenessofthemacro—controlpolicy,tOstrengthen

5、therecognitionabouttheavailabilityofthepolicy．makingandcomplexityofthepolicy’implementingm也eC11ineserealestatemarket．Byapplyingthepublic-choosingtheory,theLuterest．酬lptheory,thegame—analyzingtheoryandSOon,toassessthedeVelopmgprocessoftheChineserealestatemarketwiththehistoricalana

6、lysis，Ihavegot姒：也eomywaytodeveloptheChineserealestatemarketisthattostrengthenthepositiVe砒eractionsamongthecentralgovernment，thelocalgoVemmentsanddifferentpartiesinthesociety．脚Words：Real-esratemarket：CentralG。Vernment；Localg。Vemmem：P1ayag锄eIU第1章引言l_一●_—————————————————————————————

7、———————————————————一1．1研究背景“安居乐业”是中国人民的终极理想，也是当下中国民众最关注、最现实的利益问题。自1998年取消福利分房，实行住房商品化以来，中央政府出台了一系列政策促进房地产业发展。房地产业产业关联度高、波及面广，既是“分税制”改革后地方政府财政收入的主要来源，又是中国解决就业问题的重要途径。改革开放后，随着中国市场经济的繁荣，房地产业急速发展。人民为了改善生活水平，对住房的要求也日渐提高，．相应的也带来了房地产市场的快速发展。但与此同时，问题也随之出现，迅猛上涨的住房价格逾越了大部分民众的心理预期与购买能力，特别是在

8、个人消费成为房地产市场的主体的背景下，房价的非理性上涨已成为社会的焦点问题，持续