工程部运行管理方案

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1、工程部运行管理方案一、通用事项说明1.设备间地面应铺装或油漆。2.对可能造成人员伤害的设备间作业场所应配置相应的防护装置和安全警示牌、3.系统管道上的压力、温度、流量等计量议表（或传感器）须定期进行试验。4.设备检修（维保）后应有检修记录，该记录应保存3年。5.每年应编制下一年度工程项目的总的维保计划，细化到以周为单位。6.制度上墙，各设备间均应有管理制度。7.各工程系统应编制突发事件应急预案（包括火灾、水灾、停电、电梯故障、电梯困人等），定期检查应急抢险工具、设备或物资，并定期组织演习。二、前期介入、分户验收、接管验收制定《接管验收作业文件》、《接管验

2、收标准》以及各项培训及记录。具体事项及内容略去。三、装修服务1.在交房前制订《装修手册》，并在交房时发放全体业主。2.公司应根据政府相关规定和当地生活习惯确定装修时间，避免装修干扰已入住业主的正常生活。工程部应根据公司规定装修时间或按当地法规要求进行巡查。1.管理处根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间。2.业主的装修申请在3个工作日内办理完毕，并与业主签订《装饰装修管理服务协议》。3.物业公司应在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别，制订应对措施、制定装修指引，针对客户可能出现的装修需求，在不影响本体情况下制定统一方案对客户进

3、行指导。提示改动部分不在质保期范畴，对影响房屋外观整体形象等装修行为做出统一要求。4.装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明。5.每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由业主提供申报结果。违规装修情况必须发出告知整改，报告政府或物业公司，并保留相关证据。6.装修结束后与业主、装修单位进行三方验收。7.装修完毕后，房屋装修档案需进行存档。一、遗留工程处理1.工程部处应有遗留工程统计清单和跟进记录，交房半年内，跟进地产公司整改处理，对重大遗留工程应有解决的方案，交房1年，已解决问题占总遗留工程的80﹪，交房2年，全

4、部解决。2.形成系统性的建议报告公司，避免类似问题出现。五、工程档案资料工程部应协助管理处建立资料台账，实行专人责任管理，电子目录上报公司，项目负责人为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整。新项目验收时，地产公司（建设方）必须把完整的图纸资料移交给物业管理处，否则不予验收。六、设备台账1.在交房后3个月内建立设施设备台账2.所有的设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬于设备上，标明名称、编号、主要技术参数。由于部分设备无法张贴《设备卡》，如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标

5、识。七、节能降耗1.在项目交房一年内应根据具体情况基本完成节能改造工作，在不影响正常功能使用的情况下，每年应建立节能降耗指标，并力争持续改进。2.公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的照明普通灯泡采用节能灯，或者控制照明数量与灯泡瓦数，并采用控制开启时间等能措施，地下室及地下停车场在后半夜可关闭在部分的照明灯仅留少量的照明灯具用以巡查人员之用。公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂用水等）控制水阀的开启量、采用节能型器具进行节约；采用恒压变频泵供给生活用水；以及其它能耗资源的控制使用。3.工程部应根据具体情况编制建立《节能降耗管理制度》，并进行落实，中央

6、空调通过启停最佳控制、冷却水泵变频变速驱动、风机启停控制和实施热量计量管理等措施来控制能耗。八、维修保养计划1.制定项目工程总的年度、月度维修保养计划，并严格执行，保留记录。2维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统（尤其要注重在梅雨季节到来前的地下室污水井及屋面的排水沟的维修保养）、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、机械停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等。1.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。2.维修保养计划必须与年度预算相结合。九、设备间管理1．设备间内

7、外应有相应的标识，按照公司统一标准制作。2．现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙。3．配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。4.设备间内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。5.各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。6.设备间中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。7.重要设备间内（如监控中心、电信机房、配电房、

8、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温