商品住宅价格评估的市场比较法研究—兼论特征价格理论在市场比较法中的运用

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1、分类号：密级：学校代码：10414学号：402009011012硕士研究生学位论文商品住宅价格评估的市场比较法研究—兼论特征价格理论在市场比较法中的运用Researchonsalescomparisonapproachofcommercialresidentialbuildingspriceappraisalandthehedonicpricetheoryintheapplicationofsalescomparisonapproach周来友院所：城市建设学院导师姓名：张东祥（教授）学科专业：土地资

2、源管理研究方向：不动产价值评估二○一二年五月独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解江西师范大学研究生院有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部

3、门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权江西师范大学研究生院可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日摘要自2003年被确立为国民经济的支柱产业之后，房地产业经历了二十多年的快速发展，特别是房地产市场中的住宅市场，更是得到了长足的发展，至今，已形成了商品住房和保障住房的双重供给机制。而研究商品住宅的价格评估，为日后开

4、征物业税具有重要的现实意义。在众多的房地产价格评估的方法中，市场比较法是最重要的方法之一，是估价人员的首选方法，且是应用最广泛的方法。而传统的市场比较法受估价人员的主观干扰较大，导致估价的最终结果不够精确，本文试图对市场比较法进行研究，引用数理统计的方法，对市场比较法进行改进，使得评估结果更为客观和公正。本文引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立商品住宅房地产估价模型，以弥补传统市场比较法的不足，减少人为因素对估价结果的影响。本文首先介绍了传统市场比较法及其存在的缺陷，并介绍了特征价格理论；其

5、次，在综合国内外文献资料的基础之上，分析了商品住宅特征价格因素，并探讨了商品住宅市场比较法评估可比实例的选取；再次，对商品住宅特征价格因素的修正进行了研究，提出了基于特征价格理论的因素修正方法；最后，基于特征价格理论，建立了商品住宅价格评估模型。关键词商品住宅；市场比较法；特征价格理论；特征价格因素IAbstractAfterbeingestablishedthepositionofpillarindustryfornationaleconomy,therealestateindustryhasgo

6、nethrougharapiddevelopmentinthepast20years.What’smore,priceevaluationappliedtothisindustryplaysasignificantroleintheimplementationoflevyingpropertytax.Amongthemanypriceevaluationapproaches,salescomparisonapproachisconsideredasthemostapplicableandimport

7、antapproachwhichhasachievedalonghistoryfordevelopment.Atpresent,thisapproachhasimplementeditssystemtobetterapplytocommercialresidentialbuildingsandaffordablehousing.Butthedisadvantageliesonthathuman’ssubjectivityislikelytoresultininexactconclusion.This

8、papermainlyfocusesonusingmathematicalstatisticstoanalyzethesalescomparisonapproach.onlybyimprovingandimplementingthisapproachwillpeoplegetmoreobjectiveandpreciseresult.Thispapercombineshedonicpricingtheorywithsalescomparisonapproachtoes