浅议市场比较法在二手房价格评估中的应用

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1、摘 要目前在住宅价格评估中，市场比较法是一种过程易于操作、结果便于理解而应用比较普遍的评估方法。随着我国房地产市场的发展，二手房市场将成为房地产市场的主流。二手房市场发展一方面有利于现有住宅资源的优化配置和有效利用，扩大了资源配置的空间范围，改善了资源配置的手段和方式，实现居民住房的梯度消费；另一方面也有利于促进住房一级市场繁荣，有助于健全整个房地产市场体系，对抑制房价、满足中低收入人群的自主需求，保证房地产市场的持续、健康稳定发展以及拉动经济增长都具有重要意义。本文是在北京金诚立信房地产土地评估

2、有限公司实习中对市场比较法评估二手房价格应用进行的初步分析。12目录一、二手房交易价格评估中市场法的应用案例································2　（一）估价对象·························································2（二）估价目的·························································5（三）估价时点··························

3、·······························5（四）参与本报告评估的估价师···········································5（五）估价测算过程·····················································5（六）估价结果·························································7二、对应用市场比较法进行二手房价格评估的分析···········

4、·················8（一）明确估价的基本事项···············································8（二）评估的方法及对应方法的适用对象···································10（三）市场比较法在二手房价格评估中的应用······························10三、结论······························································

5、··11谢 词12································································12参考文献·······························································13浅议市场比较法在二手房价格评估中的应用随着我国房地产市场的不断发育和完善，市场法的运用频率逐步提高，估价精度不断提升，已成为实践中最主要的估价方法。一、二手房交易价格评估中市场法的应用案例　（一）估价对象顺义区望泉

6、家园30号11层1单元1102号房地产，建筑面积：87.09平方米；房屋所有权人：刘某某；房屋用途为：住宅。1．估价对象位置及坐落估价对象位于顺义区望泉家园30号11层1单元1102号。小区东临西外环路，南临顺平路，西临东六环路，北临石门街。2．权益状况分析12（1）房产登记状况表：房产登记状况房屋所有权证号X京房权证顺字第2***81号房屋所有权人刘某某产权性质商品房产别私有产房屋座落顺义区望泉家园30号11层1单元1102号楼号或幢号11房屋总层数11所在层数11房号及部位1102建筑面积(m

7、2)87.09房屋用途住宅房屋结构钢砼建成年代2008（据调查）（2）土地登记状况土地使用权证号土地使用权人土地使用权性质分摊土地面积(㎡)用途年期其它（3）他项权利状况无（4）法定优先受偿权利状况无（5）对价格的影响分析未来市场变化风险、法律纠纷、不可抗力、紧急变现、或有负债和短期强制处分或政策法律调整等因素对房地产市场价值均产生一定的影响。若通过拍卖方式紧急变现，需要缴纳的担保物权的执行费用约占执行标的金额的5%，在审理和执行阶段，还需另行支付如评估费、拍卖费、营业税、律师费、过户费、公告费等

8、多种税费，合计可能会达到担保物金额的20%以上。在估价时点，本报告未考虑上述因素对房地产市场价值及抵押价值带来的影响，为此，提请报告使用人基于“自慎原则”全面考虑。3．实物状况分析（1）建筑物状况12①公共部分：结构形式钢砼建筑类型板楼外立面装饰外墙墙砖大堂设计装修无大堂楼道装修地面：水泥墙面：涂料棚面：涂料电梯间及轿厢装饰地面：水泥；墙面：涂料；棚面：涂料；轿厢简单装饰层户均数量2户/单元供暖集中供暖门禁系统有供气有安全及消防监控无热水无其他无②户内部分：所在楼层11使用状况自住