基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究

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1、基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随之增大。那么，如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大基本方法:市场比较法，成本法和收益法，尤以市场法的运用最为广泛，但是这种评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用中，易出现评估价格偏离市场价格的现象。本文以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，研究如何在房地产估价中引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立房地产估价模型。模型弥补

2、了传统市场比较法的不足，减少了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可信。首先，阐述传统的市场比较法，并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。其次，引入特征价格理论，研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等，分析当前特征价格理论用于我国房地产估价的可行性，建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果，确定了样本数据的搜集与选取的原则，计算房地产估价模型的参数。再次，探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因素后，在查阅大量

3、资料并征询专家意见的基础上，确定各类房地产的价格特征因素，并运用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。最后，以广州市高层住宅为例，阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。通过调查研究，获取广州市住宅房地产交易的大量实际数据，从中筛选研究对象获得特征因素数据，在计算机上运行SPSS软件，得到广州市高层住宅的估价模型。关键词:房地产估价;市场比较法;特征价格理论;特征因素广东工业大学管理学硕士学位论文AbstractAlongwithnationaleconomy，5develoPment，followstherea

4、lestatetherelatedeeonomieaetivitytobegettingmoreandmorefrequent，alsoinereasestotherealestateestimate，5demandalongwithit>.Regardlessofstemmingfromwhiehkindofestimategoal，therealestatevalue’5Preeiseweight15aneternaltoPie>.IntherealestateaPPraisal’5threeessentialmetho

5、ds，themarketmethodutilization15esPeeiallywidesPread>.ButthisaPPraisalmethodreliesonexeessivelymuehintheaetualaPPraisalutilizationvaluator，5exPerience，andit15fewtothemathematiealmodelutilization>.InthePraetiealaPPlieation，it15easytoPresentthePhenomenonoftheaPPraisal

6、PricedeviationmarketPriee>.ThisartielehasusedtheaPPlytheorytorealitymethod，unifiesthemethodwiththequantitativeanalysisandthequalitativeanalysis>.TostudieshowtointroducetheeharacteristiePrieetheoryintherealestateaPPraisal，andeombinedwithmarketeomParisonaPProachofrea

7、lestateaPPraisal>.TomakeuPtheinsufficiencyofthetraditionalmarketeomParisonaPProaeh，andredueethehumanfaetorinflueneeintherealestateaPPraisal>.SothateancausetheaPPraisalresulttobemoreseientific，tobeobjectiveand15eredible>.Firstly，thePaPerdeseribestraditionmarketeomPa

8、risonaPProaeh，andanalyzesit’5flawsintheaPPlicationasPeet>.Secondl又thearticleintroducestheeharaeteristiePrieetheory，andstudiesmarketeomParisonaPPr