房地产价格地区差异影响因素的计量分析

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1、（总第177期）TaxationandEconomy(SerialNo.177)房地产价格地区差异影响因素的计量分析孙巍,朱媛玲，王怡（吉林大学数量经济研究中心，吉林长春130012）G■商要］伴随房地产市场调控政策的陆续出台，各地房地产市场的走势成为政府、产业界和消费者共同关注的焦点。国家要求各地要根据自身房地产市场的状况制定有针对性的限购政策和廉租房.经适房建设政策。这其屮值得注意的一个重耍问题就是各地政府如何根据房地产市场价格形成的内在规律,制定差异化的符合各地房地产市场发展实际的政策，从而对保证各地房地产市场的发展和民生的改善具有很好的协调性。因此，揭示房地产市场价格地

2、区差异形成的内在机理，并以此作为制定各地差异化调控政策的依据，就成为其屮的关键所在。咲键词］房地产价格；区域差异；潜在投机资金;经济波动［中图分类号］F293.3及献标识码］A及章编号］1004-9339（2011）04-0001-07一.引言当前我国房地产业正在蓬勃发展，已经成为国民经济的支柱产业，为经济的发展做出了重要贡献。为促进房地产业的良性发展，国家乂根据房地产业的发展状况有针对性地制定了相关政策，各地政府也根据当地房地产业的实际情况，制定了差异化的符合各地房地产市场发展实际的政策，以保证当地房地产市场的发展具有很好的协调性。因此，揭示我国房地产市场价格地区差异形成的内

3、在机理，并以此作为制定各地差异化调控政策的理论依据,有利于促进我国房地产业和国民经济的健康稳定发展。房地产业是与其上下游多个产业高度关联的基础性.支柱性产业，对我国国民经济发展至关重要。自1998年我国取消住房实物分配，转向市场化运作后，我国房地产业取得了快速发展。伴随着房地产业市场化进程的加快，各地区房地产价格差异逐步显现。从图1所示的2000~2008年我国东、屮、西部地区代表性省市住宅平均价格，可以看出2000~2008年北京、上海等东部地区房地产价格始终处于全国前列且增幅逐年增大，湖北、湖南等中部省份和重庆、四川等西部省市房地产价格相对稳定，波动不大。东部省份的房价涨幅

4、远远超过中西部省份，东.中、西部地区房价呈现明显的区域差异性。我国地区间房地产价格差距很大，而且有进一步扩大的趋势。究竟是什么原因导致我国房地产价格区域差异显著，成为众多学者研究的焦点。众多学者从各种角度分析了导致我国房地产价格区域茅异笊因素。张涛运用两隔离市场模型证明区域间房地产市场的价格弹性存在很大不同。⑴郭敏、万金金通过对我国12个省而板数据进行分析，认为我国齐省住房消费倾向显著差异造成房地产价格差异。⑵李勇［收稿日期］2011-04-20圧金项冃］本文获得教育部人文社会科学垂点研究基地垂大项目｛项目编号：10JJD790032）和教育部新世纪优秀人才支持计划资助。［作者

5、简介］孙巍（1963-），男，吉林人，吉林大学数量经济研究中心、吉林大学簡学院教授，M士生导师；朱媛玲（1978-），女，上海人，吉林大学商学院数量经济学专业博士研究生，长春大学讲师；王怡（1987-），女，河南洛阳人，吉林夬学商学院数最经济学专业硕士研究生。—北京…•…上海—A—W北••海南—*—>庆—四川图1我国东.中.西部地区代表性省市住宅平均价格（单位:元）辉、陈勇强、何灵认为地区经济水平、政策倾斜度和消费观念造成我国东中西部三个地区房地产市场价格差异。⑶梁云芳、高铁梅对全国28个省市的房地产价格数据进行面板数据回归分析，发现市场需求量和信贷规模造成房价波动存在明显的地

6、区差异。⑷魏巍贤、李阳利用构造房地产需求函数和计量分析的方法证明收入水平和利率是造成房地产需求地区差异的原因oE5]Martin和Morrison对屮国的热钱问题进行了研究，认为有大量的热钱进入了中国房地产市场，促使房价快速上涨。⑹刘石成.吴强从房地产业周期角度分析认为我国房价增长过快是房地产业周期性发展的必然规律。⑺孙巍从不同角度对我国房地产市场的财富效应进行了检验丿问这些文献从不同的角度对我国房地产价格区域差异的影响因索做出了分析和检验，为我们的研究提供了一定的理论和方法基础。本文认为造成我国房地产价格区域差异的因素主要包括三个方面。首先是收入水平的差异。由于我国幅员辽阔，

7、地区间地理位置不同和国家政策的倾斜，东屮西三大地区经济发展不平衡，居民收入水平差异较大，造成各地区住房消费需求呈现明显的差异，进而导致房地产价格的差异。其次是潜在投机资金集中程度不同。近年來，我国国民经济增长迅速，房地产资产价格上涨趋势明显，加之人民币升值预期不断加强，吸引了大量国际潜在投机资金涌入我国房地产市场，潜在投机资金在各地区分布规模有很大不同，使得某些地区房地产投机严重。最后是各地区经济波动的差异性。由于经济一直在不断波动的背景下运行，作为国民经济的支柱产业，房地产业的波动必定要受