房地产策划昆明丹彤集团项目全程营销模式说明与营销计划书

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1、昆明丹彤集团项目全程营销计划书编制说明：来本计划书为框架性工作计划，主要对项目全程营销设定阶段性工作目标、方式和内容；来本计划书详细时间节点需与项目开发工作进度联动，故未做明确设定；来由于时间局促，我公司将另案提供《项目案名建议》、《项目规划和建筑设计建议》、《项目前期策划报告》、《项目营销策划报告》等全程营销操作文件。一.项目概况与基本判断（一）、星河温泉别墅庄项目来地块规模与地理位置：项目占地约500亩，位于昆明市寻甸回族彝族自治县塘子镇，距昆明市区约80余公里，有高速公路连接，但高速公路正在修整

2、。幾自然资源条件优势：项目所在地拥有天然温泉，储量丰富，出水温度约75摄氏度，具有良好的康疗价值，是极为难得的度假旅游资源。项目地块周边自然景观优美，远山，草坡，一条自然水系贯穿项目地块。项目所在地为主要为回族聚集地，民风淳朴，特有的伊斯兰文化和民族风情具有旅游开发的潜力。聚产品概念基本定位建议；本项目设计上主要由温泉浴场、酒店、配套商业、别墅构成。通过对项目地块和周边环境的考察，我们认为，本项目的市场定位方向为旅游度假型物业。本项目在运作上应是建立在旅游资源基础上，以项目作为资源整合的平台，以旅游度

3、假经营为手段，以物业销售为资本转换的开发体系。＜营销关键词：度假、投资如前说述，本项目的核心在于旅游资源的整合开发，项目周边所具备的温泉、自然景观和民族文化风情不适用于观光型旅游，而应定位于休闲度假型旅游。强调：♦距离城市距离较近，不超过2小时车程；♦自然环境优美，空气清新；♦具备良好的短期生活条件和相应的生活娱乐配套设施。因此，我们将“度假”作为一个营销关键词，进行项目推广和消费引导，以及产品的优化设计的一个方向。从消费者角度而言，本项目的只能作为第三居所——度假居所。从开发商的角度来看项目，可以简

4、单的视为一个开发行为，而将相应的长期经营行为剥离，需要重视的是投资回报的大小和周期，以及资金流运转的正常和良性。因此，要保证销售，保证资金的回笼，我们建议在项目“度假”属性上再附加“投资”属性，增加项目对消费者的吸引力。＜营销难点：从项目营销角度来看项目目前的素质，区域不成熟、温泉概念知晓度极低将成为项目营销的难点。区域不成熟是指项目周边环境和资源在自然条件方面优势显著，而在相应的生活娱乐配套方面则十分单薄。衣、食、住、行、玩，在度假生活中也是不可缺少的。寻甸温泉概念的知晓度极低也是本项目一个需要认真

5、重视的棘手问题。从我们调查了解的情况来看，昆明消费群体对温泉消费有着较高的热情，目前主要集中在市区内和安宁文全区，而绝大部分消费者寻甸温泉根本无从知晓。同时，我们客观的判断，寻甸温泉的知晓度低主要原因在于其区域和温泉本身均处于未开发状态。因此，我们的一个重要工作目标是让消费者对寻甸温泉从知晓到认同，进而达到喜好的程度。来营销策略建议：从本项目的现有条件而言，本项目如同未经书画的白纸，设计和描绘未来的良好前景是项目前期实现销售突破的重要因素。我们建议以“新城市度假模式”，“温泉乡村酒店”概念的大力推广，

6、引导城市休闲度假型消费，辅助投资性概念实现区域市场的突破。从项目整体开发上，我们建议开发周期应在三年左右，思路上首先从温泉经营上打开突破口，在宣传造势的配合下，实现销售和资产的升值。幾全程营销工作重点：温泉概念推广：突出寻甸温泉特有的属性，从水质、康疗性等方面采用科学的权威性的数据加以宣传，引导消费者对健康生活的向往。描绘项目地域特有的自然风光和人文文化，以及今后的发展前景,引导消费者对自然田园生活的消费倾向。经营特色整合：项目的难点在于资源处于未开发状态，经营的作用在于使消费者相信资源可以使用，而且

7、具有较高的度假价值。所以,对经营的要求不仅是可以经营，而是要具有特色，要有高的水准。所以我们提出进行经营特色的整合。投资回报模式设定：这是考虑到实际销售的需要，消费者一般情况不会为单纯的度假行为为物业买单，所以需要更多的消费刺激。因此，需要设计一套投资回报模式来达到这一目的。（二）、北城玉树别墅山庄项目来地块规模与地理位置：项目一期占地约500亩，位于昆明市北面，距昆明市中心约20公里，南临昆曲高速，为丘陵地形。。＜自然资源条件优势：项目周边植被覆盖率较好，尤其其东侧拥有自然森林景观。憑产品概念定位；

8、中高档别墅。由于本项目正好处于城市边缘，坡地之上，植被茂盛，环境幽静而不失秀美，具备建设中高档别墅群的基本素质。从昆明地区的消费习惯而言，别墅拥有较高的市场份额和占有率，别墅消费具有相当的实力。这与昆明周边自然环境优美，而城市建设相对滞后，人们相对喧嚣杂乱的城区而言，更愿意选择清静自然的近郊别墅居住。因此，本项目定位于中高档别墅项目，就目前的市场环境和项目自身条件而言都是比较成熟的。亲营销关键词：“性价比”：昆明是一个别墅项目非常多的城市，其市场份额中，