房产税改革难题和其破解之策

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1、房产税改革难题和其破解之策摘要：重庆和上海作为首批试点房产稅改革的城市，在两年的改革实践中积累了宝贵的经验和教训。“十二五”期间我国稅制改革的重要内容之一即是房产稅改革。本文通过分析沪渝房产稅试点中暴露的问题,立足于国情，提出了破解房产税改革难题的对策和建议，以期对扩大房产税改革试点提供参考。关键词：房产稅扩大试点范围难题破解2011年1月，重庆和上海作为首批试点城市，开始征收房产税，这标志着我国房产税改革进入实质性的操作阶段。2012年中央经济工作会议和政府工作报告都将研究和推进房产税改革列入'‘十二五”期间稅制改革的重要内容，扩大房产税改革试点已是大势所趋。一、扩大房产税改革试点的必要性

2、（一）深化房地产市场调控房地产与其他国民经济部门的联动关系是显而易见的。它在城镇化、工业化的过程中必然成为经济增长的引擎，表现出广泛而长远的辐射力。房地产业的过快发展，投机性需求的迅猛增长，造成房价过高，催生了房地产市场的泡沫。为了抑制房价的泡沫，政府试图通过货币政策、财政政策乃至严格的城市房地产限购政策来解决房价过高的问题，但是这些方法并没有收到预期的效果，房地产市场调控陷入了困境。税收工具和调节手段作为一种新的房地产调控政策被公众寄予了厚望。寻求真正长治久安的制度建设，不能绕过不动产保有环节的税收这种法定规范的经济手段。房产税的政策效应主要作用于住房需求。房产税影响房价的机理是通过增加房

3、屋预期的持有成本，影响人们的未来预期，从而减少住房需求，降低房价。从这个意义上来看，房产税这一税收手段的调节无疑使房地产调控新政更接近最初的预期。（二）优化收入和财产分配世界银行公布的我国居民收入的基尼系数已经超过世界公认的警戒线（0.4）,贫富差距的扩大势必会威胁社会的和谐稳定。收入分配差距的扩大实际上和财产分布状态的差距扩大如影随形。财产性收入占居民收入的比重日益扩大，因此调节财产性收入尤其是房产增值、溢价的收入成为缩小收入分配差距的关键点。房产稅在优化资源配置、缩小贫富差距方面的作用是显而易见的。通过对富人的个人住房征收累进税率或比例税率形式的房产税，可以使富人多交税，穷人少交或不交税

4、，进而优化收入的合理分配。在保障房和商品房“双轨统筹”框架下，房产税不仅将作用于市场机制，还会在收入分配层面施加一定的影响。（三）完善地方税制结构1994年建立的以分稅制为基础的分级财政框架，地方政府并没有形成完整的地方税体系，除营业税外，没有其他稳定的主体税源，这使得土地出让金收入成为地方财政的主要来源。这种明显的“土地财政”尽管在一定时期可以创造“地王”的奇迹，但土地是有限的，从长期来看难以为继。寻找可替代的税源成为地方政策迫在眉睫的问题。房产税的征税对象具有很强的区域性，具有成为地方主体税种的优点。随着城市化进程的加快和物业的升值，房产税的开征可以年复一年地提供稳定的现金流，实现地方的

5、可持续发展。二、沪渝房产税改革试点中存在的问题（一）沪渝房产税改革试点方案比较如表1所示，从征税对象上来看，上海模式主要是“增量房”。本地居民新购第二套及以上住房和外地居民新购住房缴纳房产税，对存量房不征收房产税，目的是遏制投机性需求，稳定房价。其政策着眼点是房地产市场的调控。重庆模式的征税对象为存量独栋别墅、新购高档住房以及“三无”人员新购第二套住房，主要是对豪宅征收特别消费税，目的是抑制高端住宅消费，调节收入分配。其政策着眼点是收入分配。从税率来看，上海为比例税率0.6%和0.4%,但有70%的评估率，实际稅率为0.42%和0.28%。重庆为0.5%-1.2%的累进税率。从稅收优惠来看，

6、上海按照人均面积60平方米免稅。重庆按照存量别墅每户180平方米，新购高档住房每户100平方米免税。从计税依据来看，两者都是按照交易价格而非评估价格来计算。不同之处是上海可按70%的评估率计算交易价格。因此，上海模式可以概括为“增量税”，而重庆模式则是'‘豪宅税”。（二）房产税改革试点中存在的问题探析随着税收政策效应的不断释放，沪渝房产税改革试点中存在的问题也逐渐显露。1•征税对象过于狭窄。沪渝两市房产税征税对象主要是增量住房，免税范围过于宽松，没有触及我国房地产市场的突出问题一一大量空置房和部分人持有多套住房。大范围的存量住房没有纳入征税对象中，客观上是对既得利益群体的庇护。房产税在制度设

7、计上应体现纳税人的支付能力，纳税人拥有的房产越多表明支付能力越强，因此征税对象不应仅停留在增量住房上，应对大量的存量住房征税。征税对象过于狭窄也造成了房产税税源匮乏，房产税对地方财政收入的拉动作用十分有限。2011年重庆房产税收入为1亿元，而地方财政收入达到2900亿元，房产稅仅占0.03%o同期土地出让金收入达到820亿元，占地方财政收入的比重高达28%O2011年上海房产税收入22.1亿元，地方财政收入3