施永青内部讲话

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1、施永青内部讲话：房价涨是因为钱进来的速度比建房的速度快今年楼市逆转，一反去年全线飘红的行情。有房者担心崩盘，无房者犹豫不决。咱看到的信息，多为片面之辞，甚或糖衣软文之流。要是根据这些不尽不实的消息而做出重大的投资决定，则等于让三岁小孩保管珍稀古董一般儿戏。房地产人中，老陈最敬佩中原地产老板施永青，因为老施可真是老师出身的，多少带有文人风骨。观其言论，基本不偏不倚，往往还带有局中人难得的全局观。老陈刚读过老施最新的内部演讲稿，甚为认同，迫不及待转给众兄台，以共勉之。“我从比较宏观的环境来讲，前一段时间中国的房地产能剩这么多，其中重要因素跟美国的QE政策有关

2、。”我在香港中原，每个月的月会都会跟我们的同事谈一谈整个市场的情况和我们这个行业的处境，基本上我只是谈一些客观的情况，因为中原的做法是让具体工作的人按照他们了解的情况去做自己的判断，所以我在香港的管理上是给积极的指令让他们去做。我从比较宏观的环境来讲，前一段时间中国的房地产能剩这么多，其中重要因素跟美国的QE政策有关。你们可能以为美国QE跟中国有什么关系。美国现在每个月发出来的资金是850亿，当然最近减少了，前几年每个月850亿，差不多4000多亿人民币。前一段时间出现什么情况呢？这4000多亿没法流进美国自己的实体经济，因为美国实体经济也出现产能过剩，

3、自己的需求不足，所以你看钱是出来了，但是没有到个人的手里，其实还是在金融系统里走来走去。15/15美国的公司，最近几年，大部分公司现金的水平都是不错的，但是他们都没有做投资，他们只是收购。收购跟投资有什么分别呢？如果投资是你自己增加生产线，开分公司做新业务，中原中国去年是投资的，因为我们自己去开分行，这是对社会经济有好处的，有了工作增加，要做新的店铺，要做新的交易。他们钱到了以后只是收购，收购是股权转让，这家公司本来就在社会上存在，你收购了它还是原来这批员工，工作岗位没有增加，对社会的贡献没有增加，只不过本来你做老板，变成它做老板，对社会的贡献有限，这几

4、年都是你收购我，我收购你，当然也有公司开新业务，但是开新业务的没有搞收购的多，所以这个对于美国经济没有太大的好处。“钱进来的速度比建房子的速度快，那房价就升了。”钱流到什么地方去了呢？就是通过不同的途径，流到一些新兴发展的地区。开始的时候一些经济学家说未来的情况，会是已经发达的地区发展会比较慢，还没有发达的地区，不是有金砖五国吗？中国、印度、南非、俄罗斯等都是经济发展比较快的地区，所以很多资金流进去，中国当时外来资金投资的也有很多，虽然中国有外汇管制，但是进来的钱还是挺多的。中国人最有本事的就是地下渠道早有一套，很多都是以出口为名，把钱引进来的，简单地说

5、就是定一个比较高的价钱把东西卖出去，假出口就把钱收进来，也可以假进口把钱放出去，我只是举一个具体的例子。其实前几年为什么这么好，就是资金流进来很多，因为搞QE的不仅是美国，日本也搞，中国也多多少少搞一部分，所以钱的增加比建楼的速度要高，钱进来现在是电脑里面按一下，按到两个0就增加100倍，所以钱很快进来，钱进来的速度比建房子的速度快，那房价就升了。所以现在QE的结果使资产价值在过去的几年攀升很多，有些人统计中国从2008年低位到现在这个高位升了五六倍，前一段时间是开发商风险相对低，虽然基本上是过度，但是楼价还在升。15/15我要讲的是，现在美国已经在退出

6、QE，QE并未真的退出，只是减弱，英文叫Tapering，现在从850亿降到750亿、650亿，现在快到550亿，再过六个月的时间差不多就会停了。当然你可以说，现在只是减小买债，不是把原来屯在手上的债卖出来，减小买债就是出路减少，通过在市场里面收购国债，收购房屋贷款，把钱给这些人再放出去，所以钱是放出来，现在还在放，就是放的速度比较慢了，你以为放的速度比较慢只是钱少一点。其实不同的，你在印度，南非、巴西这些地方，它是习惯每个月都有钱过来，才能够支撑这个经济的水平。等于说你每天吃三顿，每顿吃两碗饭的，现在告诉你每顿吃一碗饭，下个月就吃一碗，再下个月就吃半碗

7、，吃半碗之后将来一天两餐，一天一餐，那你是不是要调整自己的支出、开销？所以现在几个大的本来增长比较快的国家都出问题了，巴西、印度、南非，前一段时间土耳其，都是出了问题。出的第一个问题是什么？资金少了，人家看你经济不好了，资金就抽走，觉得美国可能会好一点，现在已经不用怎么救，因为经济可能好一点，所以它把资金抽回发达国家之前是资金一窝蜂地流进发展中国家，现在是流回到发达国家。“资产价格下跌可能是一个全球性的，中国无可避免会受到一定的影响，这是整个国际的情况。”15/15所以你看美国的股票，一年多两年里面还是在不断上升，还在创新高。所以资金一旦抽走，那第一个就

8、出现汇率比较受影响，土耳其的货币价格下跌，货币价格下跌的结果就是要加息，加息使还