双子座服务中心物业管理处－工程部管理手册

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1、工程管理手册双子座服务中心物业管理处chiBeijingPropertyManagementServiceCo.,Ltd.工程管理手册目录1、工程部的组织架构2、工程部的职责2.1部门主要职责2.2工程部专业职责2.3工程部各岗位职责3、工程部的管理制度3.1用户报修及投诉处理管理制度3.2入户维修服务规范3.3设备日常报修制度3.4周报告、月报告、年报告制度3.5能源管理制度3.6设备技术档案管理制度3.7新增、改装及报废设备管理制度3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9工具管理制度3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度3.11

2、报告制度3.12安全运行管理制度3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14有毒物品的处理规定3.15密闭地方的工作规定3.16发生意外时的处理规定3.17安全用电管理制度3.18防火及消防安全管理制度3.19值班及交接班制度3.20机房管理制度3.21机房安全防火管理规定3.22水泵房、水箱间管理规定3.23配电室管理规定3.24机房钥匙管理制度3.25机电设备房出入管理制度3.26设备故障处理规定3.27运行事故分析3.28设备预防性维护保养制度3.29设备设施紧急维修管理制度3.30设备的更新及系统改造管理制度BeijingPropertyMa

3、nagementServiceCo.,Ltd.工程管理手册3.31工程部人员调配制度3.32设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34公共部位巡检制度3.35二次装修管理制度4、工程部重点工作流程图4.1接管验收流程图4.2用户入住流程图4.3维修工作单流程图4.4二次装修管理程序4.5设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6工程部设备管理总运行程序4.7冷水机组正常启动流程图A、采暖运行启动程序B、制冷运行启动程序4.8冷水机组故障停机流程图4.9冷水机组正常停机流程图5、年度设备维修计划与定期维护作

4、业书6、相关记录BeijingPropertyManagementServiceCo.,Ltd.工程管理手册工程部的组织架构工程部经理文员/库管弱电工程师空水工程师强电工程师弱电主管强电主管空水主管综合维修主管弱电领班维修技工3人维修电工8人技工2人技工2人计划人员编制：35人现有25人、缺10人BeijingPropertyManagementServiceCo.,Ltd.工程管理手册2.工程部的职责2.1部门主要职责A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对用户开展有偿服务D.对

5、装修工程进行监督管理E.对设备设施提出完善、整改方案具体内容如下：2.1.1在总经理的领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.1.3负责物业设备设施的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直至报废的全过程的技术和经济管理。2.1.4负责物业设备设施的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划，经报批后实施。2.1.5加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划

6、（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.1.6根据物业设备设施基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。2.1.7制定物业设备设施管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中配电室、冷水机组房、热力站、楼宇中央控制室等需24小时有人值守。2.1.9有计划、有组织地开展设

7、备设施的更新和改造，提高物业设备设施的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备设施的现代化水平。2.1.10如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突发性的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备设施故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、工程部经理及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备设施的正常运行。2.1.11以“安全、舒适、经济、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、冷汽和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的消耗，积

8、极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，最终达到环保标准和成本控制的目的。2.1.12负责设