为物业管理把脉开方

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1、为物业管理“把脉开方”单国栋“社区的主要存在形式就是各类小区。管好物业就能管好小区，管好小区就能管好社区。我们希望这部法的修订能起到规范政府行政行为、调整居民思维方式和居住行为的作用，让规约调整行为、行为养成习惯、习惯提升理念、理念促进和谐，以良法保善治。”2017年9月25日，《福建省物业管理条例（修订草案）》正式提请省十二届人人常委会第三十一次会议审议，省人人常委会环城工委主任林依标在作初审报告时，介绍了修订这部条例的意义。法律具有鲜明的时代性。2006年9月，《福建省物业管理条例》在省十届人大常委会第二十五次会议上获得通过，并于次年1

2、月1日起施行。这部在当时被新华网称为“标志着福建省物业管理工作在法制化的轨道上又迈进了一步”的法规，对规范物业管理行为、保护业主合法权益发挥了重要作用。但是，随着住宅与房地产业的迅猛发展，老百姓对居住生活品质的追求越來越高，信息化等先进管理手段也H新月异，该条例已无法完全适应现实需要。同时，条例的一些内容与在其后岀台的上位法不尽相符。2016年初，省人大常委会决定，启动对《福建省物业管理条例》的修订，并作为人大牵头起草的立法项目。历时一年多的条例修订起草工作由此展开。一次顺势而为的立法今年4月，党中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理

3、的意见》，从全局的高度为物业管理工作指明了方向。省委对物业管理工作高度重视。今年8月7日，吋任省委书记尤权在省政协专题协商会上就推动社区物业管理规范化作了重要讲话。他指出，物业管理本质上是随着社会发展而产生的民生问题，是随着住宅商品化、管理民主化、服务社会化而衍生的社区管理热点难点问题。能否很好解决这个问题，直接关系广大群众的获得感和幸福感，对推进政府治理现代化提出了更高要求。物业管理是社区治理的重要组成部分。随着城镇化进程的加快，居住的主体由农村居民变为小区居民，由散居变为集中居住，由住平房变为住楼房，各类小区己变为社区，牛活和行为方式发

4、牛变化，管理思维和方式也应随之变化。不可避免的，各种矛盾纠纷也日益凸显。全省物业纠纷案件数量不断攀升，呈现出诉讼主体及法律关系复杂、判决率高、调解难度大、易引发群体性纠纷等特点，各级行政主管部门接到的物业投诉数量更是居高不下。各级人大代表有关物业服务管理的议案、建议比较集中，反映了社会的普遍关切。以福州市为例，2010年1刀至2016年5刀，福州市中级人民法院共受理物业服务纠纷案件5740件，涉及业主6348户。这些案件中，判决结案的占71%,撤诉结案的占24%,而调解结案的仅占5%。从增幅看，案件数量明显呈逐年人幅上升趋势。2014年受理

5、的案件数比2013年增加58.1%。2015年又比2014年增加62.3%,2016年上半年收案数已超过2015年全年收案数。与此同时，信息化运用已成为物业服务管理的手段，新技术对促进物业管理有序发展提供了可能。中央、省委关切，人民群众关注，实践需求迫切……顺势而为的这次物业管理立法，从一开始就备受瞩目。一份网络热传的问卷去年7刀底开始，一份问卷调查刷爆朋友圈。“您是否支持成立业主委员会？”“对小区内部分业主无故拒不交纳物业服务费的行为，您的建议是？”“您认为本小区收取的专项维修资金由谁监管比较合适？”这份可以直达立法机关的问卷调查，设置的

6、题目大到业主大会的成立条件、小到水电公摊费的收取方式，都是与小区牛活密切相关的话题，自然得到网民的热情参与。一个月内，有效网络问卷、访谈问卷就收到近6500份，网络浏览量21919次。此外，实地走访、调研等同步展开，大量第一手数据和材料源源不断收集整理出来。群众热情参与的背后是起草组的良苦用心。坚持问题导向、坚持开门立法，对物业管理现状先把脉确诊、再对症下药，才能确保立法切实管用。从调研结果看，业主自治始终是业主们关注的话题。业主大会召开难、业主委员会成立难的情况较为普遍。有的地方投资性住宅较多，很多房屋空置或无法交房,入住率低;有的地方业

7、主参与热情不高，开发商配合不积极。而已经成立业主委员会的小区业主，则更关心业主委员会委员的任职资格问题。由于现行条例对此未有明确规定，在实践中，业主、物业公司、监管部门对委员是否有任职资格各执一词，还有个别委员候选人素质不高、存有私心，无法公平、公正地代表多数业主的合法利益。高达99.1%的受访者认为应该对委员的任职资格作明确限定，另有95.4%的受访者认为有必要给予业主委员会明确的法律地位。物业服务质量和收费问题与每位业主息息相关，几乎每个人都“有话要说”。认为有必要建立物业服务企业服务质量评价机制和企业征信体系的受访者分别达79.3%和

8、97.5%o小区中部分业主经常无故拒不交纳物业费，不仅损害了物业公司的利益，也损害了绝大部分按时交费业主的合法权益，多数受访者建议，可以采取物业公司催缴、在小区对欠费行为进行公示