浅议一点土地增值税纳税筹划方法

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1、浅议一点土地增值税纳税筹划方法【摘要】为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民的居住条件，抑制房价的无续竞争，规范房地产市场秩序，合理调节国有土地增值收益的利益分配，维护国家利益，促进房地产业的健康发展，并有利于城市改造规划的实施，土地增值税开征伊始就做了预征和清算的规定，也规定了相应的减免税项目。国家税务总局先后于2006年12月28日、2009年5月12日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号文）和《土地增值税清算管理规程》（国税发［2009191号文），以加强房地产开发企业的土地增值税征

2、收管理，规范土地增值税清算工作。这些文件的出台，意味着土地增值税的征缴将予严格执行，这就使得清算前核算和票据管理力度加大，同时也收紧了可运用的筹划空间。如何在合法的前提下寻找一些节稅的空间，也成为纳稅人一个严峻的课题。本文就结合我在房地产工作的实践，浅谈一点土地增值税的筹划方法：一、利用免税临界点享受免稅优惠法房地产企业建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除金额之和20%的，予以免稅。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税20%的，予以免稅。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居

3、住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%o对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别

4、核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建筑的普通标准住宅不适用该免税规定。根据以上规定，开发企业在规划中，应当安排一定比例的普通住宅，并在规划中予以确认，以享受普通住宅的税收优惠。这里的20%就是“免税临界点”，我们可以根据免税临界点计算出纳税人转让普通标准住宅的免稅临界点定价系数为1.67012,即当售价小于1.67012倍的建造成本时，免缴土地增值税。案例某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2008年5月6日，该公司出售普通住宅一幢，总面积9100平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万

5、元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%,印花税税率为0.05%.教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%o企业营销部门的制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。问题：分别计算各方案该公司应纳土地增值税。比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额方案一：计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额：2000万元房地产开发成本：8

6、800万元房地产开发费用二（2000+8800）X10%=1080（万元）与转让房地产有关的税金：销售收入=91000X2000三10000=18200（万元）营业税=18200X5%=910（万元）城建税及教育费附加=910X（7%+3%）=91（万元）印花税=18200X0.05%=9.1（万元）土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001（万元）加计扣除二（2000+8800）X20%=2160（万元）扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）增值额=18200-15041=3159增值率

7、=3159^15041=21%方案二定价1978元/平方米，从而验证了该方法的可行性。二、利用扣除项目金额进行纳稅筹划法控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额二销售收入-扣除项目金额。《中华人民共和国土地增值稅暂行条例实施细则》规定，扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数，前两项合并可称为“建造成本”。于是：增值额二销售收入-扣除项目金额二销售收入-（建造成本+10%X建造成本+20%X建造成本+营业税及附加）土地增值税的增值率

8、二（销售收入-扣除项目金额）三扣除项目金额以上两项扣除都是以建造成本为基数，因此，上述公式可表示为：土地增值税的增值率二［销售收入-（建造成本+10%