土地增值税税收管理及纳税筹划方法

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1、土地增值税税收管理及纳税筹划方法　　土地增值税的征收是采用预征收税的方式，具有独特性。房地产开发商在项目工程全部竣工结算前转让开发产品取得的收入，由于工程尚未结算完成，房产开发成本无法及时结算等原因，导致土地增值税的核算没法进行，所以各级税务机关大都对开发企业先预征土地增值税，待工程全部完工、成本结算清楚后再进行清算，多退少补土地增值税。由此可见，土地增值税是采用预征方式征收的，这要求财务人员在平时的财务管理工作中具有扎实的理论基础知识、业务水平和实践经验，做好管理和筹划工作，以免给企业造成不必要的损失。同时土地增值税计算方法也具有独特性，其采

2、用四级超率累进税率方法计算税额。基于超率累进税率的特点，增值额越高的部分，所适用的税率就越大，对企业的利润影响巨大。因此为了降低税费，企业就得努力降低增值额与扣除项目金额间的比例，力争适用较低的税率。而这就要求财税人员应做好土地增值税的税收管理和筹划工作，提高企业盈利额。　　笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发，对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析，提出以下几项管理办法和筹划方案。　　一、计税扣除项目金额筹划管理法　　1.根据税务机关的要求，房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额、支付工程施工方的成本、费用及转让房

3、地产所发生的有关营业附加税金等，都必须取得合法有效凭证；对开土地增值税清算时不能提供合法有效凭证的，税法规定是不给予扣除的，因此要求财务人员在日常工作中做好相关资料的收集和管理工作。　　（1）土地征用及拆迁补偿费的扣税资料管理。企业征用土地应取得主管部门的土地规费专用收据，拆迁房产的，对于支付补偿金给个人而无法取得票据的，对方应当提供税务部门开取的非经营性收入专用发票等，只有做好成本资料管理工作才能顺利的清算。　　（2）前期工程费的扣税资料管理。前期工程费指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等项目发生的费用。企业只有取得相应的服务业专票

4、、行政事业单位票据、建筑安装发票等才可税前扣除，因此应管理好相关的财务票据资料。　　（3）建筑安装工程费的扣税资料管理。建安工程费主要包括建筑承包商或开发商在开发项目工程过程中所发生的建筑工程费和项目安装费用等。只有取得建筑安装发票、相关的服务业发票等财务资料才可列入成本。　　（4）基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。　　（5）公共配套设施费的扣税资料管理。公共配套设施费主要指安装电动门、智能化系统、信报箱等所支付的费用，企业应当要

5、求施工方提供工商业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。只有相关的工商业发票、建筑安装发票、工资表等票据资料合法齐全才能列入成本。　　2.对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润

6、的影响差异巨大。　　3.随着房产市场的激烈竞争，各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施，如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业，那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除；此外对于楼盘里的停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目，如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的，则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。　　因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料，如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归

7、全体业主所有的确认资料；如果无法提供这些资料，则相关费用不可扣除。　　4.人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。　　5.代收费用的筹划方法。房地产企业销售

8、开发产品时，经常会代其他相关部门收取费用，如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法，第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中，此时代收费用不并入转