房价实证分析和建议

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1、房地产价格分析和建议（张悦产业经济学201001002）金融危机给中国经济造成了极大的冲击，房价也一度出现触底，到2009年全国各主要城市土地及房地产市场出现明显回升，土地供应量和监测地价、商品房交易量和交易价格均明显上升，特别是深圳、宁波、上海等一、二线城市的地价和房价甚至都出现了较大反弹。由于消费者信心逐渐增强，国家也实行了一系列的政策刺激经济的复苏，房价也在经济好转的情况下，开始一路飙升。房价的居高不下成为困扰民生的一个大问题，在中国，人们安土重迁，并且对房子有着极其特殊的感情，认为有了自己的房子才是有了真正的家，这是

2、一个传统，是一种无意识的文化传统的一部分。高高在上的房价绑架了我们的GDP,绑架了年轻的一代80后，甚至影响到了整体的价值观。当住房问题已经基本覆盖了真个社会，房价凌驾在大多数人们的头顶之上的时候，政府应该出面应有的责任，对市场局面进行调控。一．近年来国家的房地产调控政策2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动

3、，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。2010年3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记

4、录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍．对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2011年1月20日，银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是当年央行首次上调存款准备金率。国务院2011年1月26日召开会议，出台“新国八条”，进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。央行

5、又分别于2011年3月25日，4月21日，5月18日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率。于4月6日，7月7日上调金融机构人民币存贷款基准。国务院于7月12日，出台“国五条”，要求二三线城市也要采取限购措施来应对房价上涨。2012年2月24日和5月18日，央行分别下调了存款类金融机构人民币存款准备金率。　政府工作报告提出“改房地产税收制度”。财政预算报告也指出，要稳步推进房产税改革试点。各种迹象表明，房产税改革全面推开已“箭在弦上”。国土资源部6月18日消息称根据国土部、发改委日前联合发布的通知，《限制用地项目目录(201

6、2年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。《限制用地项目目录(2012年本)》明确规定住宅项目容积率不得低于1.0，类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。二．房价影响因素分析房价用Y表示X1----人均可支配收入X2----房屋造价成本X3----贷款利率房屋的造价成本，原始数据来自国家的统计年鉴，用房地产的投资费用除以当年施工面积得出。贷款利率数据来自于人民银行网站，选取了5年以上的长期贷款。年份YX1X2X3200019486280.09876.21200120176859.610

7、30.26.21200220927702.81064.25.76200321978472.211115.76200426089421.61216.16.122005293710493.01232.56.392006311911759.51280.04.142007364513785.81353.95.85,2008357615780.81340.06.932009445917174.71442.05.942010472519109.41533.06.10图一对以上变量做回归分析得到，图二图二图三从图中可以看出，拟合度还是相当

8、高的，从变量的系数中我们可以发现，房价的高低是和人均可支配收入以及建造成本是成正比的关系，而且同银行的长期贷款的利率成反比关系。影响房价的原因是多方面的，近年来，中国的经济发展速度快，人民的收入也有了大幅度的提高，居民的购买加大了，这在一定程度上推动了房价上涨。第二，中国城市化进程加快，大