2005德思勤山海时光项目市场调查及产品06347005

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1、旭飞山海时光项目市场调查及产品定位建议IASKIN深圳市德思勤置业有限公司2005年3月目第一章市场调查部分项目所处区域规划情况二、沙头角片区主要楼盘情况分析三、沙头角片区潜在供应情况分析四、周边微观区域房地产市场分析五、片区产品分析六、片区畅销、滞销户型案例分析七、户型需求分析八、深圳市豪宅市场主流项目及产品分析九、市场分析结论第二章户型设计建议一、项目整体定位二、产品设计建议第一章市场分析一、项目所处区域规划情况（一）、沙头角整体规划沙頭角海濱區詳細藍圖及城市設計舊廠房拆遷公告因城市・位于■田II沙關角■灣工篥村.案地ttM：J211-OOO4：用地KW62518.1平方米it

2、■内的房*及其附■输均需拆18核定.談地壕内除的房Ui・WX*村1・2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.1<15.16.17.18.19.20.21.22.23.24檢及其它附钦.魚钦在餃地塊紅績繼■内的所有根H《城市房凤折*管理协例》.（中踣人民共和院令第305修）及有■法•法規的有■規定.凡在上述範■内的房01及其附■物的所有權人及便用人（童主）•衽假公吿發布之日起.必須携帶房厘所有權證或其它合法的有II材料到深圳市規土資源局■田分局地政科辦理折*房皿登記・井協商拆H補價的有H事宜.折■協商期限禺三■月（法徐.法規有特殊规定除外）•途期不常理的.我局將依法處

3、理.任何車位或個人必須服從城市itKirS・不猬防侵或阻揍拆il工作的堆行.上述笔II内的房■自本公吿之日起.任何草位或個人不得進行下列活動：1.新窿・集建改建房SL2.改MS和土地用途；3.租賞房fl!等活肋.本公告公布之日起.深圳市■田分用于2001年9月19日在特HttA4«±«布的«公告》自行廈止.待此公吿！深圳市規H興■土*■局■田分局■■・■■■■■稱・■・■土«»>«)•S3WM3BftlMUI根据我司所掌握的沙头角海滨区规划，如果方案得以实行，沙头角则会显现出极强的国际性特点，整个片区的环境及竞争力将极大的加强。但由于拆迁工作涉及而广，投入资金较大，整个计划有所延谋

4、。进入2005年，由于整个深圳东四两翼投入的加大，沙头角作为盐［0区的门户所在，必将成为整个规划实施的重点区域，片区面貌将有新的改变。（二）、东部第二通道东部第二通道项目是深圳市东部地区第二过境通道和盐［D港区疏港交通的重要组成部分。路线起始于罗沙公路距罗芳立交4000米，上跨罗沙公路约650米后，以隧道方式穿越梧桐山（原梧桐山隧道左上侧50米处），先后穿过夹门山1号、2号、3号隧道和大洞顶隧道，绕开正坑水库，经出东隧道、林场隧道，在沙港农产甜批发市场以北再出东湾隧道，转向沿港路（高架），上跨梧桐山立交、明珠立交、沿港路，与盐坝高速相接。方案路线总长约11.34公里，按计算行车速度

5、80公里/小时的双向六车道高速公路标准修建。主要工程有高架桥4.59公里，隧道7座共5.19公里，其中最长隧道（林场隧道）长1.57公里，最长高架桥（沿港路高架桥）为2.86公里。该项目总投资约20亿元，预计明年初动工，2006年底交付使用。实行免费通行。作为东部地区沿海高速的重要组成部分，该项目将极人地网络版促进东部地旅游业的发展，对三洲出项目建设、大亚湾核电应急疏散，南海石化、坝光精细化工城等有着重要意义。4处立交缓解交通——东部沿海高速路线沿途将设置4处立交，以方便与相关区域及道路的连接：（-）沙头角镇对外交通联系。沙头角镇与市区方向的交通联系主要通过梧桐山隧道实现，部分可通

6、过止坑水库附近设置往沙头角镇的午辆出口通道和林场处设置往市区的午辆进口通道來实现。沙头角镇与盐出坳、龙岗区、惠州方向的交通联系可通过沿港路实现，也可通过在梧桐山立交设置的车辆进岀通道，经北山立交，连接北山大道和盐坝高速公路来实现。（-）在梧桐山立交处设置往广东东部方向的车辆进出通道，与梧桐山人道相连接，满足盐排高速与盐坝高速的主流交通的需要。（三）盐B坳居民区对外交通联系。通过在东港区附近规划的北山立交设置车辆进出通道，方便盐B坳片区居民与沙头角镇、市区及盐坝方向的联系。（四）通过北山立交的设置，达到疏散规划屮东港区的港区交通。另一方面，在西港区处的32号路口的位置上设置西港区专用

7、通道，解决西港区交通，并实现与梧桐山人道（盐排高速）连接，满足西港区人部分的港区快速上下盐排高速。对木项目的影响根据我司所调查取得关于第二通道公示资料及与深圳市写真地图集对比比较分析来看，第二通道入口处应在木片区倚山花园二期周边。预计第二通道会给木项目产生一定的噪间影响，但其所产生的交通便利优势将大大大于负面影响，而其产生的噪咅问题，则可通过木项R的规划及产品设计上加以规避。二、沙头角片区主要楼盘情况分析（一）、预售项目1、瀚海条岸物业名称瀚海东岸总占地面积7771.