德思勤--房地产项目价格制定体系

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1、A.价格策略（一）价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。1、产品分类共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比Ⅰ63.17~90.16二房二厅一卫10203.9314%13122%Ⅱ99.66~124.44三房二厅二卫18,103.5224%16328%Ⅲ136.78~147.4平层四房二厅二卫25,456.9034%17930%Ⅳ144.59~160.38错层四房二厅二卫9,480.5413%6311

2、%Ⅴ187.5以上复式单位10,866.7615%529%合计74,111.65100%588100%A.价格策略（一）价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。1、产品分类共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比Ⅰ63.17~90.16二房二厅一卫10203.9314%13122%Ⅱ99.66~124.44三房二厅二卫18,103.5224%16328%Ⅲ136.78~147.4平层四房二厅二卫25,4

3、56.9034%17930%Ⅳ144.59~160.38错层四房二厅二卫9,480.5413%6311%Ⅴ187.5以上复式单位10,866.7615%529%合计74,111.65100%588100%产品类别户型面积小计面积比套数小计套数比TOHO（3+1）错层四房/复式6602.649%366%多层（5+1）平层、错层四房/复式18672.1125%12822%小高层（11+1）平层/复式24878.4234%17229%高层（21+1）二房/三房/复式23958.4832%25243%总计74111.65100%588100%统计分析

4、：1、从面积比例上看124㎡四房以上的户型占总面积的62%2、在套数比方面，二房三房与四房以上户型平分秋色3、小高层和高层占总面积的66%，套数占72%结论：通过产品分类分析，我们的销售主攻方向是小高层与高层。二、选择竞争楼盘的原则竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：A.同地域片区竞争B.同品质竞争C.同定位竞争（户型和客户的定位一致）D.同概念竞争（主要卖点的推广）E.同客户源竞争以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进

5、行分析，对于确定威尼斯花园的价格和销售策略具有借鉴意义。三、竞争楼盘概况根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价：l象湖源位于本项目南面，临沿江南路，占地18.5㎡，由44栋住宅（多层、小高层、高层）围合组成，分三期开发，现一期900套正接受内部认购，已完成认筹700余套，主力户型以90~140㎡的三房四房为主；今年6月18日开始发售，实行的是“高举高打”的推售策略：最先推出的是北区的多层和高层单位（叠型板式结构），户户南北通透，户户观湖景，认购均价3250元/㎡（折后）；

6、聘香港张柏芝为形象代言人，结合象湖自然资源和小区规模，强力塑造“南昌楼王”的市场形象，所以无论从专业公司（设计、建筑、环境等）、现场包装、媒体宣传、卖场设计都堪称一流；目前，象湖源每周认筹4~8套之间，预计9月份正式开盘，张柏芝将亲临现场参加开盘仪式。l千僖颐和园l远东国际花园l新加坡花园l新田绿洲l福田花园从以上六个楼盘来看，项目规模、户型、面积、园林、景观、配套资源等卖点均与本项目有着许多的相似或相同之处，这些项目都在公开发售后不久即遇到销售阻力，感到市场的承受能力有限，不能支撑到发售价格。我们都知道，价格是检验市场反映的重要指标之一，当

7、市场不接受发售价格，势必要对价格策略进行调整，以迎合市场需求。因此6个项目中的5个在公开发售后的2-6个月内，均采取了不同形式的价格调整方式，才适当缓解了销售阻力（俊安苑虽然没有降价，目前销售已进入滞销阶段），但楼盘销售中途明显降价必然影响楼盘整体形象，影响已购买客户的信心，更影响潜在客户的购买决心。这一变化无疑给翠海花园二期的价格定位起到警示作用。第四章实收均价的初步合成一、竞争楼盘比较法评分根据最新的市场状况，我们选择6个竞争楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均

8、价，见表1：价格比较评分表比较内容权重　　　　　　　象湖源千僖颐和园远东国际花园新加坡花园新田绿洲福田花园威尼斯花园位置13791087117交通106897696