浅谈土地收购储备制度执行中存在的问题及对策

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1、浅谈土地收购储备制度执行中存在的问题及对策中国国际经济学院会计学专业郑丽娟论文提纲一、现阶段土地收购储备制度执行中存在的问题（-）土地收购价格确定的随意性（-）资金筹措、运用和风险机制不够完善（三）土地收购成本没有具体核算范围，导致计税依据不同（四）土地储备机制的利益分配不够规范二、加强土地收购储备运行机制管理的对策（-）建立资金平衡的收购模式（-）规范土地收购成本的核算范围，确保土地资产指标的可比性（三）加强土地收购资金的管理，规避风险（四）确定合理的收益分配政策（五）大力推行土地的租赁制【地价成本核算资金管理收益分配1【正文】土地收购储备制度是在法律规范下的土地使用权调节转换机

2、制，具体由各级政府设立的土地收购储备机构，通过征、收、购、换等方式，把集体土地征为国有或者将国有存量土地从分散的土地使用者手中集中起来，进行控制性规划设计、房屋拆迁、“三通一平''等土地开发整理和经营，然后根据年度供应计划及市场需求，由国土资源管理部门采取协议、招标和拍卖方式出让给土地使用者。土地既是资源，又是资产，而且是一个城市政府可支配的最大一份国有资产。据测算，我国目前国有资产总量在33万亿元左右，其中，国有土地资产这一块就有25万亿，土地资产占总资产约70%左右，可见，加强国有土地资产管理，对于经济社会发展具有十分重要的意义。改革开放以来，土地资产的特性日趋凸现，国家对土地

3、资产重要性的认识逐步提高，不断从体制、机制、法制上加强土地资产管理和土地市场建设，使土地资产的作用得到较好的发挥。但是，土地资产运作屮还存在一些问题不容忽视。现阶段，一方而，在企业改制、改组过程中，大量划拨用地非法入市，隐形交易，政府随意减免土地岀让金，侵占国有土地收益的现象十分严重，使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中。另一方面，很多大型国有特困企业土地资产处置后没有进行规范的账务处理，造成土地资产大量流失。土地资产如何保值、增值，引起了国家的高度重视。在这种情况下，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）,要求在全国建立土地的有

4、形市场，建立土地收购储备制度。土地收购储备制度止是在这种背景下建立起来的。自从1996年全国第一个土地储备机构--上海土地发展中心成立以来，截止2003年12月，全国有60%的市（县）建立了土地收购储备制度。收购制度的建立，增强了政府对土地市场的宏观调控能力，实现了土地的集中统一管理，盘活了国有存量土地，促进了产业结构调整，有力地支持了一批乂一批国有企业的搬迁改造和改组、改制。据武汉市统计的资料，2002年市土地中心就投入10亿元土地储备资金，收购了34家国有约3467亩土地，平均每家国有企业获得3000万元资金。通过采取“退二进三''(将城区内工业、制造业等第二产业转移到郊区，让

5、出来的土地用于发展第三产业服务业)等土地资产运营措施，使原来分散在城市中心地段的工业企业和污染企业逐步向工业园区集中。通过土地收购，盘活企业存量土地资产，大力推行土地招标、拍卖、挂牌的供地方式，充分实现土地资产效益的最大化，增加了政府的土地收益，为城市建设积聚了资金，这就是建立土地收购储备机制的基本动机和目标。一、土地收购储备制度执行中存在的问题土地收购储备制度执行中，也暴露出一些问题，主要是：(-)土地收购价格确定的随意性实施土地收购过程屮可能涉及的价格包括：土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户安置费、企业异地建设费、企业债务、土地过户的税费等。土地价格内涵界定主要明确土地收购

6、价格包括上述6个部分的那儿个部分。由于国家没有具体的规定，各城市在制定土地收2购储备实施办法也没有作出明确的界定，收购双方对于价格确定存在巨大分歧。土地价格分两种情况：一是土地原用途价格；二是土地规划条件或土地最佳利用条件下的土地发展权价格。被收购方的要价有两种类型：一是按规划用途开发预期收益的市场价格确定土地收购价格；二是以企业自身需要解决问题包含的费用，如职工安置费、企业异地经营及债务所需要的费用作为确定土地收购的依据。而对丁收购方政府或政府的授权机构则更多关注收购储备过程中的资金平衡，收购价格原则上是预期收益减去土地“五通一平''等基础设施开发成本后确定目前，土地收购过程屮收

7、购价格的确定，无论是收购方或是被收购方，都不是从被收购土地的实际价格出发考虑问题，更多的是从自身的利益的角度去确定地价。市场经济条件下，任何经济主体都有追求自身利益的自利行为，被收购方，一方面是把本属于政府的利益“卖"给政府，将费用计入收购价格中，所以，对于被收购企业确定收购价格的依据和方法显然是不成立的。另外，由于土地再开发预期收益减去“五通一平"(通路、通水、通电、通气、通讯)等基础设施开发成本的增值是一个变数。有的收购地块再开发后可能产生巨大的增值收益，另一些收