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时间:2019-10-21
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1、浅谈土地收购储备风险与对策来源:屮国地产投资网冃前,“经营城市”的理念已成为各级政府领导的共识。“经营城市”主要靠合理的规划和城市土地资产的经营来实现。土地收购储备作为政府经营土地资产较理想的工具应时而生。通过近几年的不断实践,土地收购储备对调控土地价格,加强土地合理利用,防止国有土地资产流失;为国有企业的改制、保障人员分流提供资金支持,维护社会稳定;以及通过储备土地的出让、转让所获得的巨额收益,增加城市建设资金等方面都取得了显著的效果。因此土地储备管理正在各地蓬勃展开和不断发展。为了进一步深化土地储备工作,规范其运作和管理,使其健康快速发展,加强对土地储备管理运作规律的研究,特别是对
2、土地收购储备屮隐存风险的研究,很有必要。一、土地收购储备风险的成因分析大多数的土地储备运作过程是以政府制定的统一补偿价格从原土地使用者手中进行收购,土地储备机构通过融资(主耍是银行抵押贷款)获得资金,支付土地回收补偿费,收购储备地块;再经过房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节,向政府申请出让或转让地块;土地出让后,土地储备机构收回成木同时获得少量的土地基金,巨额的级差收益上交财政。从上述的运作过程以及土地收购储备的实践,可以看出土地储备有以下特点:①“垄”而不“断”性。所谓“垄”是指一个地区只有一家土地储备机构,没有其他机构或单位来竞争其土地储备职责和任务,因而它具有获取超额利润的
3、基础。不“断”是指土地储备机构在回收地块的选择、收购价格的确定、土地出让的时间等方面都没有完全掌握主动权,属一种在被动状态下进行的收购储备。不“断”性的另一方面表现为:政府为了照顾各个方面的利益,往往在土地方面“开口子”,该进入土地储备的不进入,以其他形式变相土地储备。如以项目开发换取土地。从目前看,土地储备要获得垄断地位还有很长的路要走。②具有“超市场”性。土地储备的行为既不属于一级市场,也不属于二、三级市场,它可以收购行政划拔土地,可以收购已出让的土地,它是行政划拔土地、出让土地的终结者,同时经过储备,又是新一轮一、二级市场的基础。③经营性。土地储备机构是单独核算的独立法人,不但要
4、进行土地收购成本的核算,还要进行融资成本、拆迁成木、土地整理、储备管理成木以及储备土地的再利用的核算。经营得好,储备土地收益就高,经营得不好储备土地的收益就低。因此经营土地是土地储备机构的主要内容。④微利性。储备土地出让后,储备机构除收冋成本或收取少量土地基金外,没有其他利润产生,在政策定位上性的。⑤平等性。它主要体现在被回收主体与土地储备平等的,在自愿或主动要求回收的基础上签订冋收协议,而制回收。从目前看土地储备机构没有在一定条件下强制征职责。不论从土地储备的实践中,还是从以上分析的几个土地储备可以看到,土地储备的运作过程存在以下几个问题或矛盾,这所产生的后果就是土地收购储备的风险。
5、(一)土地储备的“垄“而不”断“性与土地储备机构作为一个独立的财务核算单位所具有的经营自主权相冲突。土地储备机构其实质是一个经营土地并使土地保值增值的单位。它应该具有一个经营单位所具有的权力,而不应该作为一个纯行政单位來对待。在目前情况下往往会引起以下风险或问题:①土地储备机构没有选择收购地块权,往往引起质差土地不断地进入土地储备库,长此以往,成木费用就越大,土地储备的整体收益受到影响。②土地储备机构不能择机出让(或转让),从而引起储备土地的“肠梗阻”,储备的土地越来越多,而银行贷款越来越大,导致资金周转不灵,一旦遇上社会经济发展不景气、银根紧缩、贷款利率提高等情况,则土地储备风险就会
6、很快显现。③经营单位自主权不能得到体现,就会压抑土地收购储备机构的积极性和创造性,造成只会被动应付,在一定程度上制约着土地储备工作的健康发展。(二)土地储备的“垄”而不“断”性与土地储备的规模效应相违背。土地储备只有达到一定的规模,才能起到调控一级土地市场的作用。土地储备规模越大,调控土地供给的能力就越强,土地市场越容易得到控制;储备的土地越少,相应的调控能力就越弱。目前由于存在其他部门变相储备土地,在一定程度上影响了土地储备机构的规模效应,削弱了土地储备机构调控土地市场的能力,同时也对土地储备的收益受到不同程度的影响。(三)土地储备的“微利性”与市场经济所遵循的“高风险、高收益”规律
7、相违背。土地储备如果从投资角度讲冃前土地储备是高风险的投资,原因有:①负债率极高(很多储备机构在95%上);②巨大的短期银行融资(一般为半年以内);③不能随时变现;④流动资金极少;⑤存在变相的储备土地。因此储备土地出让后的巨额收益中,除一部分是土地所有权收益外,还应该承认有较人一部分是风险收益。风险收益应归土地储备机构所持有,而不仅仅是收购土地的成本。只有这样,才能反映储备土地的本来面目,以加快储备机构资金的自我积累,减少负债,减少风险。(四)
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