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1、自持物业成本分析金融街资产管理公司2013年4月page1page2成本范围：包括营业成本、管理费用、销售费用成本分类：1、固定成本：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修酒店业态支付给管理公司的管理费2、变动成本：经营成本、业务宣传费人工成本、行政费用项目范围：2011年前开业的项目、津塔分析说明项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德胜国际中心购物中心丽思酒店惠州喜来登酒店金融街公寓金树街及C3金融街集团数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个金融街控股天津津塔目录page4一二自持物业近三年总体情况商业业
2、态成本分析三酒店业态成本分析四写字楼业态成本分析五大中修成本分析目录page5一自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况变动成本情况投资报酬率page6自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况1、项目投资情况项目产权所有人开业间建筑面积原始投资评估值商业板块购物中心购物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金树街控股公司2007/4/2614,77121,28294800小计182,162217,080502,400酒店板块丽思酒店里兹置业、控股公司2006/10/1442,46177,064
3、77,064喜来登酒店惠州置业2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西单开发公司2001/12/127,28423,70023,700小计271,582375,090375,090写字楼板块金融街中心北京置业2009/5/197,399145,126339700德胜国际德胜投资2008/5/131,20631,94573400津塔写字楼津塔置业2011/10/1
4、97,971167,761257900小计226,576344,832671,000合计680,320937,0021,548,490注：评估值来自《2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》。酒店无评估值。page7自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况2、投资报酬率酒店业态：投资报酬率=净利润/原始投资额商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值page8自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态16,93521,77825,09921,27119%2
5、2%酒店业态61,94074,26977,07071,09362%12%写字楼18,28622,35126,92022,51920%21%合计97,162118,398129,089114,883100%15%page9自持物业近三年总体情况三、总成本情况1、总成本业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态5,3687,0186,6306,33910%11%酒店业态55,12058,48057,41957,00687%2%写字楼1,1121,8673,2912,7994%72%合计61,59967,36467,34
6、165,435100%5%总成本=营业成本+销售费用+管理费用page10自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，息税前利润率在逐步提升2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显总成本率=总成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态32%32%26%-3%酒店业态89%79%75%-7%写字楼6%8%12%3%合计63%57%52%-6%page11自持物业近三年总体情况四、变动成本情况1、变动成本情况业态2010年2011年
7、2012年三年平均占比复合增长率商业业态3,1083,5742,7033,1287%-7%酒店业态35,81239,60039,50838,30791%5%写字楼1261991,0194481%185%合计39,04643,37343,22941,883100%5%变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用page12自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本情况1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，利润率在逐步提升2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显变动成本率=变动
8、成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态18%16%11%-4%酒店业态58%53%51%-3%写字楼1%1%4%2%合计40%37%33%-3%page13自持物业近三年总体情况3、
