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《自持商业物业经营税务筹划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、自持物业经营税务筹划方案 房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经营行为，一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定了。因此，公司树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水平的比较，选择并最终确定最佳开发模式和经营方案。下面就以公司所开发部分商业即以超市为例，分为销售和自持两种情形进行涉税分析：超市基本经济数据：表一：价值情况名称面积销售均价售价（万元）底商80012000960二楼16005000800小计240073341760表二：收取租金
2、情况名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一层800平米30303040424550556065/二层1600平米15182025273033364045/he"governingforthepeople","Nomattertheinterestsofthemasses"conceptunderstandingisnotinplace.Thespecificworktreatswiththedeployment,afewleadingcadrescomplainthatworkistoocomplicated,toomu
3、chresponsibility,thepressureistoolarge,toomuchemphasisonthedifficultyofthework.Forexample,noncoalmine小计047.5267.286.492.16100.8111.4121.9134.4148.8910.0表三：造价情况名称面积单方造价(元)总造价（万元）底商8004000320二楼16003200512小计24007200832其中：开发成本为695万元、销售费用为41万元、管理费用41万元、财务费用55万元表四：税种序号税 种纳税对象计税依据税率纳税时间
4、1营业税及附加提供应税劳务营业额5．6%取得营业收入的当月2土地使用税城镇土地实际占用的土地面积6元/m2实际占用土地的次月起3房产税房产房产租金收入12%房产投入使用的次月起4企业所得税生产经营所得、其他所得应纳税所得额25%按年计征，分月预缴 一、超市实现销售，其税负分析：1、营业税金及附加=1760x5.6%=98.56万元2、土地增值税可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81万元he"governingforthepeople","Nomattertheinterestsofthemasses"conceptunder
5、standingisnotinplace.Thespecificworktreatswiththedeployment,afewleadingcadrescomplainthatworkistoocomplicated,toomuchresponsibility,thepressureistoolarge,toomuchemphasisonthedifficultyofthework.Forexample,noncoalmine增值额=1760-849.81=910.19万元增值率=910.19/849.81=107.11%适用税率为50%
6、 土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150％（含）以下30％0250％以上～100％（含）40％5％3100％以上～200％（含）50％15％4200％以上60％35％因此应缴土增税=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63万元3、所得税利润=1760-832-98.56-327.63=501.81万元应缴企业所得税=501.81*25%=125.45万元因此超市实现销售，其总计缴税=98.56+327.63+125.45=551.64万元其总体税负为销售收入的31.34%，
7、为净利润的146.57%二、超市为自持有环节，其纳税情况为：1、房产税《房产税暂行条例》he"governingforthepeople","Nomattertheinterestsofthemasses"conceptunderstandingisnotinplace.Thespecificworktreatswiththedeployment,afewleadingcadrescomplainthatworkistoocomplicated,toomuchresponsibility,thepressureistoolarge,toomuchemph
8、asisonthedifficultyofthework.Forexample,
