自持商业物业经营税务筹划方案

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1、自持物业经营税务筹划方案 房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经营行为，一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定了。因此，公司树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水平的比较，选择并最终确定最佳开发模式和经营方案。下面就以公司所开发部分商业即以超市为例，分为销售和自持两种情形进行涉税分析：超市基本经济数据：表一：价值情况名称面积销售均价售价（万元）底商80012000960二楼16005000800小计24

2、0073341760表二：收取租金情况名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年合计一层800平米30303040424550556065/二层1600平米15182025273033364045/小计047.5267.286.492.16100.8111.4121.9134.4148.8910.0表三：造价情况名称面积单方造价(元)总造价（万元）底商8004000320二楼16003200512小计24007200832其中：开发成本为695万元、销售费用为41万元、管理费用41万元、财务费用5

3、5万元表四：税种序号税 种纳税对象计税依据税率纳税时间1营业税及附加提供应税劳务营业额5．6%取得营业收入的当月2土地使用税城镇土地实际占用的土地面积6元/m2实际占用土地的次月起3房产税房产房产租金收入12%房产投入使用的次月起4企业所得税生产经营所得、其他所得应纳税所得额25%按年计征，分月预缴    一、超市实现销售，其税负分析：1、营业税金及附加=1760x5.6%=98.56万元2、土地增值税可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81万元增值额=1760-849.81=910.19万元增值率

4、=910.19/849.81=107.11%适用税率为50%              土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150％（含）以下30％0250％以上～100％（含）40％5％3100％以上～200％（含）50％15％4200％以上60％35％因此应缴土增税=910.19x50%-849.81x15%=455.10-127.47=327.63万元3、所得税利润=1760-832-98.56-327.63=501.81万元应缴企业所得税=501.81*25%=125.45万元因此超市实现销

5、售，其总计缴税=98.56+327.63+125.45=551.64万元其总体税负为销售收入的31.34%，为净利润的146.57%二、超市为自持有环节，其纳税情况为：1、房产税《房产税暂行条例》第三条　房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。按照

6、本例，其第一年应缴房产税为：(695+55)x(1-30%)x1.2%=6.3万元其第二年到第十年应缴房产税为：910*12%=109.2万元因此第一年至十年共计缴纳房产税=6.3+109.2=115.5万元2、营业税及附加营业税及附加=910*5.6%=50.96万元3、土地使用税为=2400/3*6/10000*10=4.8万元4、企业所得税房屋安20年进行折旧，其他经营费用按资金的30%予以计算第一个十年利润为=910-115.5-50.96-4.8-750/20*10-910*30%=90.74元因此第一个十年企

7、业所得税=90.74*25%=22.69万元十年共计纳税=115.5+50.96+4.8+22.69=193.95万元因此其税负为收入的21.31%。三、通过商业运营公司统一运作，其税负为（一）、假设第一个十年商业运营公司每年以租金的50%支付给开发商，然后由商业运营公司以承保的方式收取超市承保费或管理费的方式获取承租人的租金1、开发商应承担的税金为营业税及房产税为原税金的一半即83.23万元土地使用税仍为4.8万元企业利润为=455-83.23-4.8-375=-8.03万元企业所得税为0；因此开发商共缴纳税金为88.

8、03万元2、商运公司应承担的税金为营业税金为=910*5.6%=50.96万元利润为=910-455-50.96-910*30%=131.04万元企业所得税为=131.04*25%=32.76万元因此商运公司共缴税为83.76万元3、开发商和商运公司共计缴税为171.75万元，因此比开发商直接经营少缴税22.2万元。