自持商业联营分析

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1、自持商业联营可行性分析营销策划部2015-01-27一、自持商业建设成本假设条件1、地上建筑面积20000平米，地下建筑面积5000平米；2、建筑基底5000平米；3、外围管网绿化覆盖面积2500平米；4、装修标准及设备费用800元/平米；编号　费用名称分项面积单位计算标准合计单位（一）1土地费用　　　　960.00万元（二）　前期费用分项面积单位计算标准882.20万元　1土地证办理等规划费用用地规划许可5000㎡1.80.90万元　工程规划许可20000㎡2.95.80万元　开工放线　　　2.00万元　2前期工作咨询费用避雷设施测定、审图　　　5.00万元　可行性研究报告　　　2.0

2、0万元　地震安全评价费　　　3.00万元　水土保持报告、流失补偿费　　　1.50万元　造价咨询费7500万元1.5‰11.25万元　招投标代理费7500万元0.4‰3.00万元　环评费用　　　2.00万元　3前期缴纳的临水临电费用供配电设施费　　　7.00万元　　供水配套费　　　0.30万元　4工程建设其他费用基础配套（水电燃气暖气）0㎡2530.00万元　基础配套（水电燃气）20000㎡201402.00万元　基础配套（水电暖气）0㎡2260.00万元　墙改基金0㎡40.00万元　劳动保障费7620㎡0.026198.12万元　建筑垃圾清理费用25000㎡12.50万元　临时水排放25

3、000㎡12.50万元　排污设施维护费　　　3.00万元　5房管收费房屋测绘费20000㎡2.044.08万元　房地产交易服务费20000㎡1020.00万元　白蚁防治费用25000㎡2.56.25万元　6竣工备案室内环境监测40个11001.00万元　电气检测25000㎡1.53.75万元　消防检测25000㎡25.00万元　环境验收报告　　　2.00万元　竣工图　个　4.00万元　档案移交25000㎡12.50万元　8勘察、设计、监理、审图费　　　　88.50万元　（1）方案设计费商业办公20000㎡816.00万元　（2）方案设计费地下部分5000㎡31.50万元　（3）施工图设计

4、费　　　　30.00万元　（4）勘察费　　　　2.00万元　（5）监理费用人防监理费5000㎡2311.50万元　（6）建筑监理费20000㎡1020.00万元　（7）审图费　25000㎡37.50万元　（8）园林景观设计费　2500㎡153.75万元　（9）售楼处设计费用　　　　1.00万元（三）1建安工程费　25000㎡30487620.00万元　（1）集中商业　20000㎡30006000.00万元　（2）地下　5000㎡30001500.00万元　2小区室外工程费（道路、景观、排水、管网）　2500㎡480120.00万元　3设备及装修费用　25000㎡8002000.00万元（

5、四）　其它费用：分项计算基数单位计算标准总计　　1资金占用　　　　205.15万元　2不可预见费2%　7620万元　266.70万元　3售楼处费用　　　　50.00万元成本合计　　　　　12104.05万元一、自持商业联营收益分析假设条件1、联营期限20年，建设周期2年；2、自持物业成本增值速度为3%/年；3、自持物业20年后销售毛利润为30%；4、自持物业年收益增速前五年为15%/年，第六到第十年增速为10%，剩余为3%；5、自持物业开业第一年假设纯利润1200万（烟台莱山银座店2013年毛利润≥2700万），我公司可获600万联营收益；6、资金占压年利率为8%；（因排版需要，下文图表

6、中第7-10年、12-15年数据不在表中体现）一、银座经营成本分析二、一、银座各分店2013年经营数据统计二、数据分析1、在上文所述假设条件下，本案在联营第4年（开发第6年）当年净现金流回正；在联营第19年（开发第21年），累计净现金流回正；1、联营期间折现率为7.61%，符合自持型商业物业折现率6%-10%的均值；2、根据银座经营成本分析，以及其在山东境内的项目经营状况分析，目前经营最好的店面（百货+超市）营业额为32.99亿，该营业额大于联营期结束时本案预期收益8.89亿；营业额最低值为0.26亿，平均年营业额4.29亿，该平均值大于本案联营期当年净现金流回正所需营业额3.46亿；年

7、坪效为1.65万/平/年；一、联营策略建议1、以保底+利润分成方式合作，保底金额≥380万/年，利润分成为30%（我方）、70%（银座），保底费用逐渐递增；2、集中商业在联营期间，可做融资等；3、