城市教育配套对住宅价格的影响研究

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1、逝巫盍鲎亟±逾区§I重大特征因子。杨振刚、宋珊珊、郭舰(20lo)基于北京市海淀区43所小学及其周边住房的数据，经模型回归结果表明，一流重点小学周边的住房单价比二流重点小学高6000元以上。针对以往研究对象仅局限于小学的局面，李郇、符文颖(20lo)将视野扩展到了小学中学和大学等所有教育设施。作者通过2005．2007年三个独立的时间截面数据，构建广州住宅市场的特征价格模型，揭示了广州居民对中小学和大学等城市基础设施偏好，以及居民的偏好随时问推移的变化趋势。研究结果证明重点中小学对广州住宅价格影响为正，普通中小学在2005和2006年对住宅的影响

2、为负或影响不显著，大学对住宅价格的影响程度不显著。以上研究虽然基本认可教育配套与住房价格存在正相关性，但研究中存在的以下问题不容忽视：(1)研究范围过小，仅涉及城市部分区域，不足以反映一个城市的总体情况；(2)研究对象：不够完备，没有涵盖一个城市中的所有教育配套；(3)在研究对象上没有准确的界定教育配套的内涵和外延，没有针对不同类型的教育配套确立符合实际量化方式；(4)变量的确定没有考虑教育质量问题，不能充分反映优质教育配套对住宅价格的影响与普通教育设施的差异；(5)国内的住宅影响因素研究还没有考虑住宅市场的邻里效应，更没有研究试图消除或减弱邻里

3、效应的对研究的影响。因此，目前多数研究的结论均无法准确全面地了解城市教育配套在现实生活对住宅价格的微观影响机制。1．1．2研究目的本文以杭州市主城区为研究对象，从公共品资本化视角出发，借助特征价格理论，采用统计分析和空间计量模型，在掌握杭州市的教育法规和学校分布以及质量的基础上，探索学校的教育质量对城市住宅价格的微观影响机制。基于实证研究的结果为消费者、投资者决策提供依据，同时也为教育和规划部门的政策制定提供建议，以供参考。1．2研究内容与结构安排1．2．1研究内容根据本文的研究目的，本文的研究内容主要包括以下内容：(1)广泛查阅国内外文献，掌握

4、各国学者关于特征价格理论、空间计量经济学、公共品资本化和学校资本化等领域的研究成果和最新进展，发现其内在规3逝’江盔芏亟±论基§I直律和差异。(2)采用2012年搜集的住宅层面和小区层面的杭州房地产市场数据，构建实证研究模型，包括杭州市住宅特征价格模型和空间计量模型。(3)根据统计软件分析得到的数据，分析杭州主城区学校质量对住宅价格的资本化方向和资本化幅度，得出学校特征的边际价格。(4)总结模型结果，针对所得到的结论，提出相关决策和政策制定的建议。】．2．2结构安排本文共六章，各章节的内容安排如下：4逝垂盔堂亟±诠塞§l直论文章节图I．1论：丈的

5、章节安排1．3研究方法和技术路线1．3．1研究方法拟解决的问题(1)文献研究广泛查阅各国文献，了解特征价格、空间计量经济学、公共品资本化领域的经典文献、发展脉络和最新动态IlIlIJrli_--_--_--__-_--__-ll∞P．!l；lll}!llii；；●●一逝婆盔芏亟±途区§I重(2)规范分析对公共品理论等进行剖析，在掌握各理论的基础上选择模型变量及函数形式，并以特征价格理论为基础分析学校质量对住宅价格的影响。(3)问卷调查通过问卷调查普查杭州主城区约600个小区的交通、环境、配套设施等因素。结合问卷数据和住宅交易数据，量化住宅特征。(

6、4)重点访谈采用重点访谈的方式了解所调查的小区周边各类学校的区位和质量，然后结合网络搜集交易和挂牌数据进行处理和调整，形成模型所需变量和量化结果。(5)统计分析和构建计量经济模型利用SPSSl8．0和OpenGeoDa统计软件分析有关调查数据，建立特征价格模型和空间计量模型，估计学校对住宅价格资本化效应的结果。(6)系统分析在理论分析和实证模型的基础上，总结学校对住宅价格的影响，系统分析不同类型学校资本化差异及其原因。并根据模型的分析总结提出政策或决策建议。1．3．2技术路线图本文采用的技术路线图如图1．2所示。6迸塑太堂亟±诠塞§I主已有文献研

7、究通过相关理论基础及研究进展，总结得出教育资本化的两个关键点确定研究重点、明确创新点全面地、准确地探讨教育资本化问题教育指标；邻里效应规范分析调查研究1．公共品理论剖析研究方法1．初步设计问卷，进行试2．住宅特征变量的选择和调查，修改调查问卷量化2．杭州市6城区实地调查3．模型函数形式的选择i73．收集住宅挂牌数据模型构建教育指标邻里特征特征价格模型空间计量模型图1．2研究技术路线图72文献综述2．1理论基础2．1．1地方公共品一般认为，学校、公园、博物馆等都是政府提供的公共物品，Samuelson于1954年将公共物品定义为：每个人对这种物品的

8、消费，都不会导致其他入对这种物品消费的减少。Samuelson不仅给出了公共物品的一般定义，而且写出了公共物品的数学表达式：X=X1=X