城市景观对住宅价格的影响-地理科学

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1、第３１卷第１０期地理研究Ｖｏｌ．３１，Ｎｏ．１０２０１２年１０月ＧＥＯＧＲＡＰＨＩＣＡＬＲＥＳＥＡＲＣＨＯｃｔ．，２０１２城市景观对住宅价格的影响———以杭州市为例温海珍，李旭宁，张凌（浙江大学房地产研究中心，杭州３１００２７）摘要：优美的城市景观是人们日常生活休闲、娱乐的场所，给人们带来心理上的愉悦和舒适感，对城市的品质内涵也有重要影响。由于大多数景观效益是隐性的，其舒适性价值难以用货币价格直接测量，国内外学者广泛采用特征价格法进行实证研究。本文以杭州市为例，从建筑、邻里、区位、景观四个维度选择２５个解释变量构建特征价格模型，定量评估了

2、城市内部各类景观对住宅价格的影响。实证结果表明：住宅价格与到西湖和公园的距离呈负相关关系，而与公园的面积呈正相关关系：其中，到西湖和最近公园的距离每增加１％，住宅价格将分别下降０．２４０％和０．０３６％；公园的面积每增大１％，附近的住宅价格则提高０．０１２％；广场、山景、钱塘江等景观也对周边一定范围内房价具有显著的提升作用。关键词：城市景观；舒适性价值；住宅价格；特征价格模型文章编号：１０００－０５８５（２０１２）１０－１８０６－０９１引言随着社会经济水平的不断发展，城市居民越来越重视居住环境的质量，优美的景观给人带来精神上的愉悦和身体上

3、的裨益。通常意义上的景观是某种视觉对象，能使人产生愉［１］悦感、新鲜感，或者具有特定的人文意义。城市景观按种类可分为山景、湖景、海景、河景、公园绿地、休憩广场等，这些景观是城市中最被接受和活力最盛的部分。优美的景观代表着一种和住宅区位相关联的舒适性，众多研究均表明，舒适性具有内在价值，租房者或购房者都愿意为住宅毗邻景观支付一个附加价格。然而，景观的舒适性是指景观对人［２］［３］提供效用的满足程度，其经济价值是隐性的，难以用货币价格直接衡量。如何测量景观的隐含价值，国外目前应用最多的是特征价格法，即通过将居民愿意为居住环境舒适性支付的额外价

4、值量化，分析景观对住宅价格的影响，从而将景观的内在价值外部化。特征价格理论认为，异质性商品拥有一系列的特征，这些特征对人们的效用决［４］定了商品的价格。其核心在于通过对市场交易数据的拟合，评估各属性的隐含价格，并［５］建立价格与各属性特征间关系的函数模型，以揭示各属性特征对其价值的影响。［６］对此领域的研究可追溯至１９７３年Ｄａｒｌｉｎｇ关于城市水上公园外部效益的分析。早收稿日期：２０１１－１１－０５；修订日期：２０１２－０４－１５基金项目：国家自然科学基金资助项目（４０８０１０５７）；教育部人文社会科学研究青年基金资助项目（１１ＹＪＣ７

5、９０２７５）；浙江省自然科学基金资助项目（ＬＹ１２Ｄ０１００５Ｙ７１００１５５）；教育部留学回国人员科研启动基金资助项目作者简介：温海珍（１９７５－），男，江西宁都人，博士，副教授，主要从事不动产投资与管理研究。Ｅ－ｍａｉｌ：ｗｅｎｈａｉｚｈｅｎ＠２６３．ｎｅｔ通讯作者：张凌（１９７２－），女，博士，副教授，主要从事不动产投资与管理研究。Ｅ－ｍａｉｌ：ｚｌｃｉｖｉｌ＠１６３．ｃｏｍ１０期温海珍等：城市景观对住宅价格的影响———以杭州市为例１８０７［７］期的一些研究都表明景观对房价有显著的作用，如Ｐｌａｔｔｎｅｒ等的研究显示湖景使住宅价［８

6、］值增加，相对于没有湖景的住宅上升４～１２％以上；Ｇｉｌｌａｒｄ研究表明，位于景观地段的［９］住宅比没有景观的住宅价格高出９．２％左右。Ｒｏｄｒｉｇｕｅｚ等根据住宅周边是否有景观将住宅分类，发现优质景观使住宅价格增加８％左右。但受限于数据获得和量化方法，样本较少成为早期研究的一大缺陷。随着计量技术的发展和数据收集的便利，众多学者对城市森林、公园绿地、湿地、湖［１０］景等各种景观的外部效益进行了更为翔实的研究。如Ｌｉｉｓａ选择到最近公园绿地的距离、到最近树林绿化带的距离、住宅周边的绿地数量和面积为景观特征变量，结果表明城［１１］市林区是人们

7、所偏好的特征，对住宅价格有积极的影响。Ｂｅｎｓｏｎ等发现居民对于海景舒适性具有较高的支付意愿，相比没有景观，最高质量的海景使房价增加６０％，最低质［１２］量的海景使房价增加８％，并且房价同住宅到海边的距离呈负相关关系。Ｍａｈａｎ等对湿地的舒适性价值进行了研究，结果表明住宅价格与湿地面积呈正相关关系，与湿地距离［１３］为负相关关系，湿地距离每近１０００英尺，房价上升４３６美元。Ｂｏｎｄ等评估了伊利湖景对住宅价格的影响，结果表明拥有湖景使住宅价格增加约８９．９％的附加值。一些学［１４，１５］者也对房价和开放式休憩空间、特殊类型城市绿地之间的关

8、系进行了研究，得到类似结论。近年来，ＧＩＳ结合特征价格模型成为这一研究领域的主要方式，被广泛应用于城市的［１６～１９］［１６］各类景观、土地用途等价值评估中。如Ｇｅｏｇｈｅｇａｎ等以华盛顿哥伦