土地增值税征管的探索思考

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1、.多措并举重管控颗粒归仓话土增——土地增值税征管的探索与思考央视《每周质量报告》曾报道土地增值税征收存在巨大“漏洞”:北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松测算出的“自2005-2012年8年间，45家房地产上市公司应交未交的土地增值税总额高达3.8万亿”新闻一出，全国一片哗然。姑且不论应交未交的土地增值税是否有3.8万亿，但土地增值税被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种，却是一个不争的事实。如何加强土地增值税的征收管理工作，是摆在各级税务机关面前的一个不可回避的课题。房地产开发具有经营周期长、经营方式灵

2、活、成本项目繁多等特点，土地增值税计算过程复杂、因此在土地增值税实际征管过程中，面临诸多问题：一、隐匿收入规避偷逃土地增值税第一，利用银行按揭贷款销售方式不计收入逃避税款。银行按揭...贷款销售是房地产的主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将首付款之外的贷款记入往来科目，不做营业收入处理。第二，房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不计收入逃避税款。房地产开发企业支付工程款困难时，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，而这部分商品房或商铺的价值却不记入营业收入。二，虚增成本规避偷逃土地增值税第一，通过虚增土地开

3、发成本逃避税款。房地产开发企业利用土地评估的方式，人为的高估土地价值，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。　　第二，通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.36%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用30%以上税率的土地增值税。 　第三，...利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负

4、责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。三、税务机关管理水平欠缺近年来，房地产业快速发展，但基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉，对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏，对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足，使土地增值税的管理仍停留在粗放式管理水平。懂清算程序、能够担当起清算工作任务的地税干部不多，管理部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。四、税务检查工作落

5、实不到位税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税务部门检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查，很容易造成增值额不实的问题。　　五、税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位...土地增值税征管涉及规划设计、征地拆迁、工程定额、项目决算等内容，没有相关部门的信息支持，就无法真实地计算土地增值税。它需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机

6、构的大力支持和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控。从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，成为导致土地增值税流失的一个重要因素。税务机关要加强土地增值税的征收管理工作，有效的组织税款入库，使土地增值税更好地发挥其在国民经济建设中的作用，必须采取以下措施：一、实行“两控一审”机制，加强收入管理第一，在商品房销售环节，实行“以票控税”制度。“以票控税”就是要求房地产企业在收取售房款时，必须按规定开具地税部门监制的销售不动产发票。税务机关应根据征管系统中发票“领用存”情况，定期汇总已开发

7、票张数、已开发票金额，确保收入的完整性。第二，在办理按揭贷款环节，实行“以贷控税”制度。“以贷控税”就是在按揭贷款发生时，税务人员利用“首付款”“贷款保证金”等依据推算房款总额，重点检查“其他应付款”等往来账户，确保收入不滴漏。...第三，认真审核销售收入的真实性。税务机关应根据销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，定期审核营业销售收入的真实性。首先对销售价格进行评估，审核销售价格是否合理；其次，审核销售面积是否准确。重点对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量

8、面积不一致的情况进行核对。二、建立“一警一反”制度，严控成本扣除第一，所谓“一警”制度就是制定预警指标，提高清算准确性。土地增值税清算审核的重点就是对“六项成本”即土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费的审核。为了防止企业在清算申报时虚列成本，税务机关应从