湖南省县土地增值税征管现状分析和思考

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1、湖南省XX县土地增值税征管现状分析及思考土地增值税是房地产交易和开发过程屮一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精'湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其对挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系

2、到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，XX县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2・3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。一、当前征管现状和存在的问题（一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的坏节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中

3、层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2-3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。（二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及吋确

4、认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往來不通过银行,白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。（三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操

5、作的空间和手段很多，一直诟病。其屮又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/Itf,而实际建造价格为968元/Itf,仅此一项，7万余平方米的建筑面枳，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的

6、土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能暈。因财务作假成为账目混乱，成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的重要原因。会计信息失真，导致的直接后果就是土地增值税税负普遍偏低。2016年全县税负仅为2.93%,2017年税负也仅达

7、到4.08%。2008年以來，被税务机关核准认定为查账征收的项目共5家，其中税负最高的也不足3%,远低于核定征收率标准。而且这5个项目中的普通住房部分，没有一家能达到征收标准。至于自认为账证健全，按查账征收清算而最终被税务机关否定的企业,其申报的税负更是低的惊人。（四）楼盘烂尾较多，逾期不清算项目突出。房地产企业良莠并存，其低准入制度加上开发过程监管的缺位给社会管理带来很大的负血影响。近年因开发簡资金链断裂、楼盘烂尾跑路、工程质量低劣不时引发群体上访，甚至堵门、封路表达诉求现象，构成新的社会不稳定因素。目前县城因开发商资金链断裂跑路的有7家，因

8、项目开发存在各种问题政府派驻工作组的有10家。这10家屮，税收清算了的只有3家，最长的一家超过清算时限快10年。即便是正常开发完工、完成销售的项目，往