土地增值税政策及征管规定

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1、土地增值税政策解析及征管规定2014年3月土地增值税课税要素纳税义务人征税对象纳税环节计税依据税率纳税期限纳税地点税收优惠一、土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征深圳市从2005年11月1日起开征二、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税义务人单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织个人，包括个体经营者不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产行为赠予指如下情况：一是房产所有人、土地使用权所

2、有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是房地产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。三、土地增值税征收对象：国有土地使用权地上建筑物及其附着物四、纳税环节房地产转让环节征收土地增值税常见的几种形式直接转让土地使用权。取得国有土地使用权后仅进行开发，即将生地变熟地，然后直接将空地卖出去。转让在建工程。取

3、得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让将购买的房产再转让(个人转让住宅暂免征)自建自用再转让交换房地产（个人转让住宅暂免征）五、计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。计算：增值额＝转让收入－扣除项目合计扣除项目合计＝土地原价＋开发成本＋开发费用＋转让环节税费增值税＝增值额×适用税率－速算扣除系数×扣除项目合计规定的扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额2、开发土地的成本、费用3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他

4、扣除项目。取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。开发土地和新建房及配套设施：即房地产开发的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发土地和新建房及配套没施的费用：即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。与转让房地产有关的税金：是指在转让房

5、地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和房地产开发成本金额之和，加计20％扣除。六、四级税率超率累进税率：级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）1未超过扣除项目金额50%的部分（含50%）302超过50%、未超过100%的部分（含100%）403超过lOO%、未超过200%的部分（含200%）504超过200%的部分60简便结算方法级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1增值额未超过扣除项目金额50%（含50%）3002增值额超过50%、未超过100%的（含10

6、0%）4053增值额超过lOO%、未超过200%的（含200%）50154超过200%的6035实例房地产转让收入1000万元当扣除项目金额为800万元时：土地增值税＝（1000－800）×30%＝60万元当扣除项目金额为600万元时：土地增值税＝（1000－600）×40%－600×5%＝130万元当扣除项目金额为400万元时：土地增值税＝（1000－400）×50%－400×15%＝240万元当扣除项目金额为200万元时：土地增值税＝（1000－200）×60%－200×35%＝410万元七、纳税义务发生时间《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条：纳税人应当自转让房地产合同签定订之

7、日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。八、纳税地点申报征收：由房地产所在地征收管理减免税办理：（《深圳市地方税务局关于调整和明确部分减免税事项主管税务机关的通知》（深地税发〔2011〕332）明确：从2012年开始调整不动产或土地使用权相关减免税事项的主管税务机关。）九、税收减免1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住