广州留用地开发杨家有女初长成,养在深闺人未识

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1、广州留用地开发：杨家有女初长成，养在深闺人未识留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。2009年6月19日，广东省政府发布《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》(粤府办[2009]41号,以下简称“41号文”)，这是广东省首个重要的留用地政策。2012年2月21日，广州市政府在41号文的基础上发布《关于贯彻实施<广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)>的通知》(穗府办[2012]7号，以下简称“《试行办法》”)。除个别事项外，《试行办法》的内容与41号文基本保持一致，

2、主要对留用地的概念、性质、指标面积、报批手续等基本内容作出原则性的规定。2016年4月28日，广东省政府办公厅颁布《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办[2016]30号，以下简称“30号文”)，对41号文的内容作出进一步的阐释，并新增部分规定。后《试行办法》被宣布于2017年2月28日起失效，在此背景下，广州市人民政府办公厅于2018年7月27日正式发布广州最新的留用地政策：《关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》(穗府办规[2018]17号，以下简称《意“见》”)。一、《意见》的主要内容类别事项主要内容30号文规定，广

3、东省留用地的指标面积按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%至15%安排；但《试行面积占比办法》与《意见》均规定，广州市的留用地指标面积按指标实际征地面积的10%计算。面积《意见》将折算货币补偿的最低补偿标准由“征收土地所补偿标准在区域工业用地基准地价级别价乘积的150%”调高为“征收土地所在镇(街)工业用地基准地价级别价的200%”。《试行办法》并未对留用地指标面积的抵扣作出规定，指标面积但《意见》规定若留用地容积率提高的，提高部分按抵扣80％复合抵扣留用地指标。30号文并未禁止留用地用于商品住宅建设；但《意见》与《试行办法》均禁止广州的留用地用于商品住宅建设，规划用途

4、且《意见》还明令禁止在后续的规划调整中将留用地调整为商品住宅用地。规划41号文、30号文、《试行办法》均未对留用地的容积率作出限制性规定，但《意见》规定非工业用地容积率且选址于容积率特殊控制区域外的留用地，设定基准容积率上限为2.5。《试行办法》未规定留用地的开发模式，但《意见》明开发模式确规定村集体可通过自行开发、引入社会资本合作开发、交由政府储备出让、土地流转等模式开发留用地。开发《意见》规定，留用地的转让及再转让若涉及规划用途调整，需按国土规划部门依法受理补缴地价申相关费用请时点的新、旧用途市场评估楼面地价之差乘以建筑面积补缴出让金。二、《意见》对留用地开发的影响及相

5、关建议《意见》的实施对开发商的影响程度与开发商参与留用地开发时选取的开发模式息息相关。尽管《试行办法》未规定留用地的开发模式，但在多年的实务操作中，广州早已探索出一系列的留用地开发模式，结合《意见》的规定，可总结出目前开发商参与广州留用地开发的主要模式如下：开发模式要点简介传统的政府收1.开发商可获得留用地土地使用权，但须支付高额出让金。储出让2.若为集体性质留用地，须先转为国有性质才可收储出让。政府收储出让1.政府收储出让后，将土地出让金的一部分支付给村集体，的“货币+物其余部分用于村集体购买或置换物业。业”模式2.具体案例可参考开发区科学城萝岗村项目。1.开发商需投资大

6、笔资金作为取得留用地相应权益的对价。合作开发2.项目用于经营性项目和工业用地的，一般须公开选取合作开发商。1.最常见的流转方式是留用地使用权的出租。土地流转2.需要在相关平台进行公开交易。1.政府收储出让模式(1)关于成本政府收储出让后参与留用地竞拍以取得留用地的开发权，是开发商开发留用地项目最常用的模式之一。土地出让金的多寡将直接影响开发商开发此类项目的成本。根据上文可知，《意见》将留用地折算货币补偿标准提高约1/3，且规定留用地折算货币补偿款、可供置换物业的筹集成本、相关用地手续的费用均纳入征地成本，由用地单位承担，这将直接导致开发商竞拍留用地时土地出让金的上涨。(2)

7、关于“货币+物业”模式这一模式最大的特点在于构建了“政府-村-开发商”之间的三方交易结构，比起其他模式，它在满足开发商收益诉求的同时不仅可以实现村民权益的多元化，还可以促进政府实现其城市规划构想。结合《意见》要求加强留用地集中安置区建设、督促区政府加强对留用地开发的统筹管理和建设指导、鼓励将留用地纳入招商引资平台等一系列动作，我们可以推论：广州政府并不打算单纯地做一个机械的土地“中转器”，而是更希望在保障村民利益及留用地有效开发的基础上更多地实现其城市规划。因此，笔者认为，相对于传统的政府收储出让，未来广州留用地开