处在拐点上的土地年租制

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1、处在拐点上的土地年租制从1999年全面推行算起，走过15年的历程，宜兴市集体建设用地年租制迎来历史性的拐点。南京大学的陈志刚副教授告诉汉海招融网，2010年，他来到宜兴市高塍村调研，村里约有580亩集体建设用地按年租赁给企业使用。今年，租赁的土地还剩160多亩。其他的土地哪去了？“绝大部分办理了出让手续。”高塍村一位工作人员说。租赁，村里可以每年收取一笔租金；出让，地方政府将集体土地征收为国有，支付有限补偿后，村级直接少了一笔可持续收入。我国法律规定除针对乡镇企业等情形，集体建设用地使用权不得出让、转让或出租。因此，城镇化进程中，集体建设用地大多先被地方政府征收为国有、然后

2、进行出让，而土地出让制度在分配机制上存在缺陷，村集体的收益一直未能得到充分保障。十八届三中全会明确提出，将允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。为此，国土资源部鼓励地方进行有益的探索。宜兴在全国少有地形成了35000多亩集体建设用地的租赁规模，国土资源部前不久将其作为典型进行推介。汉海招融网调查发现，宜兴的做法虽然是地方的自发探索、租赁规模近年来逐渐减少，但其兼顾流转双方权益的创新机制，对于更大范围的集体建设用地流转，仍有一定的借鉴意义。企业改制留下的烙印“自上个世纪90年代以来，土地年租制的推行是我们节约集约用地的一项重要探索。”宜

3、兴市国土资源局相关负责人说。《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业等经依法审批可以使用集体建设用地。法律还规定，集体建设用地使用权不得出让、转让或出租，但也对原乡镇企业用地在特定情形下的流转开了口子。宜兴作为无锡“一体两翼”格局中的重要板块，是苏南乡镇企业发展起步较早的地区，上世纪八九十年代，快速崛起的乡镇企业大量使用集体建设用地。1993年开始的乡镇企业改制过程中，原集体建设用地的管理不够完善，企业依法规范和节约用地意识不强，土地利用效率普遍低下。“在这样的背景下，不少镇、村开始结合地方实际情况尝试推行土地

4、有偿使用，试点以土地年租金替代企业经营上交款的管理模式，走出了集体土地租赁流转的第一步。”高塍镇高遥村负责人说。经过逐步探索，1999年，宜兴以新《土地管理法》实施为契机，全面推行土地年租制，除宅基地和公共设施、公益事业用地外，各类镇、村企业使用集体用地的，全部实行租赁供地。宜兴由此成为全省乃至全国较早推行土地年租制的县市之一。宜兴国土部门工作人员介绍，推行土地年租制具体做法是，对已经依法批准的集体建设用地，参照国有建设用地管理，由土地使用者与集体经济组织签订租赁合同统一实行租赁供地。此后逐步明确了土地租赁范围、年限、租金标准的确定和租金收缴管理等。汉海招融网了解到，推行土

5、地年租制后，镇、村对乡镇撤并后的空闲集体建设土地也租赁给企业使用，盘活存量闲置土地；土地使用者为少缴租金降低成本，少用地、多产出、不闲置的意识相应增强。“长租短约”两相宜“长租短约”是宜兴推行土地年租制中摸索出的重要经验。一直以来，土地年租制在宜兴市不同镇区的操作情况各不一样，不少村出租价格多年未变，土地价值遭低估。客观实际需要一个具有可操作性、灵活性的管理办法来对村集体组织的租赁行为进行规范和约束。万石镇一位负责人告诉招融网记者，该镇2011年统一租金标准，统一出租合同、重新核查面积，最重要的是为了保证年租制的生命力，推行了“长租短约”。万石镇相关负责人说，“长租短约”就

6、是由村集体与用地单位签订土地使用权长期租赁合同，但是租赁期内，根据市场行情，租金一般3年作出调整，以保证土地保值增值。“2011年规范管理至去年底3年期满。今年1月1日已经重新签署合同。”万石镇南漕村负责人说，土地市场行情变化不大，所以新一轮年租金仍按照上一轮标准收取。为了确保租金使用的规范化，万石镇规定统一委托国税部门代收。记者调查发现，租金收入通过村民大会表决，确保土地收益更多地用于农村基础设施改善、农村公共事业发展，其中租金收入较高的南漕村等还将部分直接分配给村民。“在宜兴一般工业用地出让价每亩在30万元左右，享有50年的使用权；而通过租赁的话，一亩一年租金约4000

7、元，租赁50年总共只需要支付约20万元。”宜兴一位企业负责人说，采取租赁中小企业无需一次性支付大笔的出让金，投资压力得到减轻。南漕村约1100亩的集体建设用地通过租赁满足了100多家企业的需求，“主要是中小企业”。位于村上的宏博洁具有限公司相关负责人说，在土地投入上节省的资金主要用来技术研发，公司如今拥有20多项专利，成为欧美知名品牌的生产供应商。宜兴市国土资源局局长马卫明认为，“长租短约”兼顾了流转双方的土地权益，确保了土地使用者拥有长期稳定的土地使用权，也保障了土地所有者的权益。目前，宜兴市多个镇区陆续实施了“