围场地产研究提纲

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1、注：（1）“//”引起的短语或短句为注释，表示小标题可能包含或涉及的内容，但并不覆盖小标题的所有内涵（2）所有的SWOT分析都是最初步的想法，还有待进行详细的地段分析之后完善（3）项目卖点应等到SWOT分析完成之后才能大致确定，下文的一些内容仅是最初步的设想（4）“子项目间的协调”更接近于运营方案，这里罗列出来的意义在于考虑这些子项目作为整体，开发的可行性。真正完善的协调方案应该等子项目确定之后才能最终确定围场地产项目1.围场概述围场位于河北省最北面，和内蒙古自治区交界，在清代是皇家猎苑“木兰围场”，因此而得名。围场地势西北高，东南低，海拔在700~2000

2、米之间，在西部御道口至白水，有一道自西南向东北蜿蜒的塞罕坝(全称“塞罕达巴罕色钦”蒙语的意思是美丽的山岭)，把全县分为围场高原和坝下冀北山地两部分。围场县的气候特点是冬季酷寒干燥，夏季凉爽无暑热，春秋两季多风沙。无霜期短，南北相差悬殊。全县地形复杂，气候多样。围场县河流很多，并且均于县境内，水浅流急，受雨水补给影响，流量变化大。围场不仅是著名的狩猎名苑，更是一个四季分明、气候宜人、风景优美的旅游胜地。同时，由于其丰富的历史文化内涵，一直吸引着无数的游客慕名而来。本次市场研究旨在在围场建设一个集度假、滑雪、狩猎等休闲活动为一体的大型休闲娱乐中心。2.子项目2.

3、1.狩猎场2.1.1.自然条件（1）物种丰富性//允许狩猎的物种和数目//人工饲养的物种数目和规模（2）植被生长状况（3）场地坡度、平整程度2.1.2.社会环境（1）客群来源（2）交通状况（3）客户消费能力（4）客户对狩猎活动的价格弹性2.1.3.历史文化（1）皇家围场（2）满族人的狩猎传统2.1.4.相似项目（可列表归总）（1）客群范围（2）消费水平（1）旺季和淡季（2）主营业务//狩猎活动的关联业务是否得到开发（3）亮点（4）缺陷1.1.1.SWOT分析1.1.2.本项目卖点//历史文化、独特的业务等1.2.滑雪场1.2.1.自然条件（1）气候水文（2）

4、冰冻时间//对滑雪场地人工养护的规模、难度、成本等（3）场地平整和坡度1.2.2.社会环境（1）客群来源（2）交通状况（3）客户消费能力（4）客户对滑雪活动的价格弹性1.2.3.文化背景//滑雪运动在中国的产生和兴起以及主要的参与人群等1.2.4.相似项目（可列表归总）（1）客群范围（2）消费水平（3）旺季和淡季//是否开设夏季滑雪业务，若有，夏季滑雪的盈利状况（4）主营业务//除滑雪外，餐饮、住宿、交通等关联产业是否完备（5）亮点（6）缺陷1.2.5.SWOT分析1.1.1.本项目卖点1.2.度假村1.2.1.自然条件（1）气候（2）生态（3）物种多样性（

5、4）宜居程度1.2.2.社会环境（1）客群来源（2）交通状况（3）客户消费能力（4）客户喜爱的度假产品1.2.3.历史文化（1）传说故事（2）历史名人（3）独特的传统和习俗1.2.4.相似项目（可列表归总）（1）客群范围（2）档次//餐饮、住宿、卫生条件等（3）消费水平（4）旺季和淡季（5）业务种类//骑马、骑骆驼、篝火晚会、蒙古包体验等（6）亮点（7）缺陷1.2.5.SWOT分析1.1.1.本项目卖点//其他度假村淡季时开辟的独特业务（有待考察周边度假村的业态）//独特的自然人文景观、传说//民族风情（最好不要落入其他度假村的窠臼）//良好的生态环境、利于

6、养生（有待实地考察的支持）1.2.住宅地产1.2.1.环境分析（1）自然环境//是否宜居（2）经济环境//经济发展水平，现有人口规模（3）最大、最佳人口规模（4）居民生活//就业、交通、平均学历和收入水平、人口结构（5）发展前景//未来的发展设想、在城市规划中处于何种地位1.2.2.市场现状（1）现有住房状况//住房建设年代、条件、生活设施等（2）房价水平（3）居民住房支付能力1.2.3.类似市场//寻找环境类似、并且经过了度假村等休闲娱乐项目开发的区域，调查这些区域中的房地产市场，以及上述休闲娱乐项目为地产项目带来的溢价1.2.4.市场需求（1）当地需求分

7、为居住和投资需求，应设想两者比例（2）外来需求分为居住和投资需求，居住又分为长期和短期居住需求1.2.5.SWOT分析1.子项目间的协调1.1.空间关系//既不能离得太远，影响游客的“一站式”休闲度假；又不能靠的太近，导致不同业务相互影响，比较好的状态应该是可以打造一条休闲娱乐路径，囊括所有的项目，并且充分考虑游客的时间安排和往来交通1.2.季节关系//狩猎和滑雪的淡旺季交错，同时度假村全年配合上述项目//如果狩猎和滑雪有共同的淡季，则依赖度假村的其他项目保持良好的运营状态1.3.资金关系//充分调查上述项目建设、运营、盈利的周期，首先推进周期短、利润高的项

8、目，可以作为后续项目的资金支持1.4.管理关系//上