商业地产项目研究提纲-20101130.doc

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1、商业地产项目研究提纲一、商圈分析1.商圈零售业概况1)商圈内零售业态现状（包括竞争店和互补店）²基本情况：数量/店面面积/银台数/营业时间/经营品类/经营风格和特征²经营状况：营业额/收益/员工人数/待遇等2)商家、企业主、店主和物业对该地区主要商业特色的认可度3)商家、企业主、店主和物业对该地区未来商业格局的认识4)商家、企业主、店主和物业对该地区整体商业配套服务的需求程度、总体评价及合理化建议2.核心商圈住宅情况调研（包括所有大中小型社区、商品楼、城中村）1)商圈现住人口2)未来五年潜在人口3)在建商品楼基本情况、房价及未来3-5年的入住率3.构成交通流量场所调研（包括百货商店、大型集会场

2、所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）1)测定人流量、车流量及人潮方向等2)本地消费者与外来消费者双向流动的构成特征3)顾客来源4)交通路线的覆盖情况4.核心商圈内的所有单位调研1)经营项目、经营效益、职工人数、人员工资福利等情况2)大型团购地点及团购的数量和金额5.核心商圈内的相关业态调研（例如电脑卖场、灯具城、农贸市场等）1)客流量、门面数、摊位数2)各品类在整个卖场的占比情况3)相关业态对项目的影响6.核心商圈内基础设施调研1)基础设施数量、位置等（包括银行及ATM、书店、药店、洗衣房、甜品店、娱乐场所等）1)消费者对各类配套设施的需求程度1.媒体情况调研1)媒体类型2)覆盖

3、范围3)媒体成本4)顾客对媒体的态度和取向一、消费者调研1.消费者基本情况1)消费者人口社会学特征:年龄、性别、学历、收入、阶层/职业、家庭结构、目前居住状况、生活方式、兴趣爱好2)消费者主要消费层次：对于项目需要进行重点描述（按年龄/职业/收入家庭消费行为划分）2.消费者购物行为及特征1)内部因素行为特征：家庭主要购物者、消费者冲动性购买指数、消费者对新品、新鲜事物的接受能力、消费者选择商品的决定因素，感性、理性消费者占比2)外部因素行为特征3.消费者在大卖场消费情况1)消费者每月在大卖场支出2)大卖场的选择以及选择大卖场的因素3)在大卖场购物频率4)在大卖场购物时间5)消费者购买日杂、文化

4、/体育/用品、食品、生鲜、洗化、床品、服装等各类支出、该类与全品类支出占比、场所、原因、选择商品决定因素、各类品牌4.消费者在百货商场消费情况1)消费者每月在百货商场支出、百货商场的选择、以及选择百货商场的因素、在百货商场购物频率、在百货商场购物时间2)消费者购买百货商场内全品类的支出、该类与全品类支出占比、场所、原因、选择商品决定因素、品牌5.消费者的双休日、节庆日消费定向及其动机1)休假支出2)在哪支出3)支出倾向1.消费者对餐饮、娱乐活动的消费情况1)该地区购物、休闲、娱乐和饮食的认同感2)娱乐活动场所支出3)餐饮、娱乐活动场所的选择以及选择餐饮、娱乐活动场所的因素4)在餐饮、娱乐活动场

5、所购物频率5)在餐饮、娱乐活动场所购物时间6)消费者选择哪类餐饮、消费选择哪类娱乐活动、品牌2.消费者对其他消费情况的认知1)消费者还有哪些希望满足的商业服务2)最近是否有上述消费需求及将选择的目标场所3)消费者在本地区连续性消费打算及目标场所4)印象中该地区最具有诱惑力的行业是哪些及其原因