ns房地产公司多项目成本控制研究

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1、东南大学工程硕士学位论文第一章绪论1．1选题背景自1998年中国住房制度改革以来，国家正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放。住宅地产业的发展经历了黄金十年，1998年至2007年平均每年的销售面积和销售额以两位数的速度增长。房地产经历2008年的金融危机后，针对楼市成交低迷状况，国家出台相关救市政策，2009年房价出现了报复性增长。为了防止房价过快上涨，从2009年末开始国家出台一系列金融、土地、税收等相关抑制房价过快上长的政策，强调稳定房价上涨速度。2010年4月17日国务院出

2、台新国十条政策，成为上半年行情的绝对拐点。2011年限购限贷政策出台，精准打击了投机投资行为，房价及销量出现了双双下跌。图卜l为商品房销售面积及其增长率情况。199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011E图卜l1997—2011年商品房销售面积及其增长率近几年房地产调控的政策主要是针对住宅地产，而目前商业地产的供给量却又大大低于住宅地产，其绝对数量也远低于住宅地产开发量。随着住宅地产的政策调控不断深入，商业地产可能会成为未来十年绝好的发展机会，

3、最近一两年发展十分迅速。国内众多地产巨头都开始转型发展商业地产，如万科、龙湖、华润等。商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们的生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能。商业地产在遇上％；联掰涨舭姗猕惴鼢慨揣东南大学工程硕士学位论文第一章绪论良好的发展机遇的同时，同时也面临来至同行业的竞争、建材价格和人工费用的不断上长，可能因商业地产的发展迅速存在政策因素的影响。因此加强房地产开发成本控制，不断防范房地产开发带来的潜在风险，减少项目开发建设期间不必要的损失，增强企业的核心竞争力。作

4、为一家靠商业地产开发起家的NS公司，并长期立足于商业地产开发，根据商业地产开发的特点，产品开发必定遍布不同区域。想在短期内占领省内三、四线地、县级城市，随着公司的不断发展，公司的业务将遍布全国的发展战略，从开始的单一项目开发过渡到多项目的开发，会显得力不从心，面临各种各样的问题，例如：人力资源管理、资金分配、融资渠道、进度、质量及成本的管理，给公司的成本管控带来前所未有的压力。因此在同一时期，不同区域进行多项目管理，实现企业有效的成本控制，将是企业管理的核心，必将成为房地产企业的核心竞争力。房地产公司从经历本土单个项目

5、的开发，积累了一定资金及经验后，为了寻求企业长足的发展，根据自身的发展提出跨区域发展战略。跨区域扩张已经成为众多房地产企业发展的一种重要手段n1，以住宅龙头企业万科为例，2010年万科新开工面积1248万平方米，竣工面积442万平方米，新增开发项目87个，分布于全国各大城市；万达是商业地产的标杆企业，截至2012年，万达已成功开发60多个商业地产项目，在未来两年内还将新增35个商业广场，其项目开发已实现全国性布局。对中小房地产企业全国性布局的路还很远，可以考虑采用区域专业开发模式只限于某个经济圈内城市，产品比较单一的开

6、发模式乜1。单一项目总经理就是项目经理，协调难度有限，只要能满足单个项目开发建设的资余、人力等资源，就能较顺利并按时交付。一旦出现不同区域多个项目同时开发建设，某些共用资源就会产生竞争，例如：人力、资金、设备资源都是有限的，若不能有效地配置与平衡资源需求，各项目间为争夺资源就会产生激烈的矛盾冲突。如果一个项目占用资源较多，而且时间过长，就会对另一些项目产生较大的影响，工期会拖延，资金回笼慢，管理成本、财务成本不断上升。要使房地产企业能够良好快速地发展，必须确保企业将有限的资源有效地分配到众多的项目中去。2东南大学工程硕

7、。Ij学位论文第一章绪论1．2论文研究的目的和意义本文通过对NS公司商业地产多项目开发存在的问题进行分析和研究，来探讨异地多项目开发成本控制方法。以较低的成本投入，在较短的开发期内产生可观的利润，从而保证长期稳定的现金流，从而实现公司长期稳定持续的发展战略。随着房地产调控政策的影响，房地产行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场开始逐渐走向规范。过去搞房地产开发，靠高成本投入，粗放式管理模式，房子基本都能卖得出去，企业照样能获取高额的利润；现在的宏观调控政策已经让房地产行业的高额利润时代一去不复

8、返了。房地产企业要取得竞争优势，获得最大利润，必须尽可能地降低开发成本口1。站在国家的高度来讲，对房地产企业进行多项目成本控制研究，有利于避免重复投资，增进企业间良性竞争，减少土地资源浪费，加快当地经济增长，防止房地产市场泡沫经济的出现及国民经济损失具有一定的研究意义；对房地产企业自身来讲，在房地产多项目开发建设过程中，如何来加强