中国房地产企业的财务战略转型

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1、中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例杨柳，汤谷良（博士生导师）【摘要】随着房地产行业利润率的持续下降，各房地产企业的库存和资金压力都在持续加大。故基于自身资源优势，选择适合企业的新模式，从而实现战略转型，成了整个房地产行业的改革需求。中国两大房地产龙头企业——万科集团和绿地香港均提出了将其房地产开发模式向轻资产模式转变的战略。本文将选取这两家公司2013~2015年年报作为案例分析的主要依据，通过对报表数据及相关指标的分析，解读两家公司在财务战略转型上的具体做法及转型效果，同时对

2、这两家公司转型的现状进行总结，并提出房地产行业可借鉴的战略转型方法。【关键词】房地产业；轻资产；万科集团；绿地香港；财务战略转型【中图分类号】F275【文献标识码】A【文章编号】1004-0994（2017）04-0076-5一、案例背景介绍取项目时，合作项目中不再继续控股，但项目仍由万近年来，中国房地产行业的下行趋势表明各大科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信房地产企业在库存和资金方面都承受了较大压力，用资源和采购资源，通过输出管理和品牌资源获取整个行业亟需战略转型，很多企业都进行了“去杠管理费用和股

3、权收益，实现以小股投资撬动大额收杆”“去房地产化”的转型尝试。万科集团与绿地香港益的目标。“小股操盘”的收入包括：凭借管理能力和分别在2013和2014年提出将其房地产开发模式向专业技术获取的管理费用；凭借项目的小股投入获轻资产模式转变的战略。在此过程中，两家企业采取取的股权收益；凭借品牌溢价，与合作方事先约定在了不尽相同的战略，都取得了一定成效，堪为中国房项目收益超过约定标准后获取超额利润收益。地产业在此方向的转型代表。两家公司的经验将为这种轻资产模式意味着公司可以在同等的资产未来整个房地产业的战略转型指明方向

4、。条件下维持更大的经营规模，获得更大的市场份额。（一）万科集团进而意味着可以摆脱业绩增长对股权融资的依赖，万科集团成立于1984年。1988年万科集团进入提高分红派息、回馈股东的能力。房地产行业，经过几十年的发展，已逐渐成为国内领依据“小股操盘”战略，万科集团在2014年出售先的房地产公司。公司很早就将大众住宅开发确定全资子公司上海万狮置业有限公司90%的股权给新为核心业务，1991年于深交所上市。目前万科集团加坡RECONANSHANPRIVATELIMITED，协的主营业务包括房地产开发业务和物业服务。议万科

5、集团仍负责万狮置业旗下项目后续的开发与2013年起，万科集团提出“轻资产、重运营、极运营，该交易为万科集团提供了一个优化资产配置、致服务”的口号，目标是10年后，住宅业务收入占比加速资金回笼的机会。万科集团的物业“睿服务”也降至50%，以产业地产及其延伸业务为代表的新业是采用轻资产模式，只输出品牌、技术和标准，不输务群将贡献新的利润增长点，而所有的新业务都将出人员。合作物业公司通过支付对价的方式，将现有采取轻资产、资本化的模式。现阶段万科集团具体采的项目委托给万科集团物业管理中心管理。取的轻资产战略总结如下：2.

6、“+互联网”。万科集团目前已与多家互联网1.“小股操盘”。2014年，万科集团正式提出探公司合作，实现房地产业及物业服务的“+互联网”索“小股操盘”的轻资产运营模式：未来企业在新获运营模式。其“沃土”计划以互联网的思维打破业务□·76·财会月刊2017.04边界，实现各项业务和客户的互通互联，通过整合客香港旗下的上海绿地金融信息服务有限公司（简称户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈，为多“绿地金服”）成立，并与平安陆金所、众安保险、中国业务协同提效打好基础，重构业务流程。在不动产服东方资产管理三家机构签署战略

7、合作协议，共同发务领域，传统的较为单一的物业管理和交易经纪，正展互联网金融业务。向综合生活增值服务升级。万科集团致力于开发符2.房地产金融。绿地香港的母公司绿地集团于合移动互联网时代大趋势的新兴业务，尤其是客户2015年借壳上市，并于年报中披露集团计划将旗下资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。19家酒店进行打包，以房地产信托投资基金（REITs）3.房地产金融。万科集团积极进行金融创新，的形式在新加坡上市。绿地集团已与荣耀基金旗下为提升资产管理能力积累经验。2015年，万科集团Amare投资管理集团签署协

8、议，通过设立酒店投资与鹏华基金进行合作，以“前海万科企业公馆”为投信托后在新加坡证交所主板上市。绿地香港在信托资标的，联合发起“鹏华前海万科REITs封闭式混合中将认购30%的份额，并且以适当的方式继续参与型基金”项目。这是国内首只公募房地产信托投资基对酒店的管理。金，是将顶级商业地产资产证券化、金融化的重要实二、两家公司的财务战略分析践。相关金融产品的推出，有助于万科集