【5A版】房地产行业项目运营最佳实践-培训.ppt

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1、ProjectandPortfolioManagement房地产行业项目运营最佳实践2008－12－13-14王勇PMPAgendaEPM:企业、行业环境与房地产项目管理经济环境与项目管理房地产项目管理策略EPM:房地产项目管理策略与运营体系房地产项目管理策略选择构架高效的项目运营体系EPM运营体系:启动管理土地定位需求分析项目范围说明书EPM运营体系:计划管理计划层次计划编制项目范围说明书ImplementationEPM运营体系:计划实施管理EPM运营体系：项目收尾管理EPM：企业、行业环境与房地产项目管理企业能够基业常青吗？据统计，世界500强的企业平均寿命

2、是40岁，美国中小企业的平均寿命约5岁，而我国大企业的平均寿命约7.8岁，中小企业的平均寿命约3.5岁。一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力，而企业竞争力的关键是企业成长问题。项目管理的环境企业项目管理内部环境市场环境外部环境技术发展社会文化经济状况法律法规企业文化组织战略组织技术/方法国际市场地区市场潜在需求当前需求国内市场人均GDP与房地产发展阶段的关系3000-4000US$4000-8000US$8000-US$800-3000US$发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～800

3、08000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型２００５年，中国人均国内生产总值（ＧＤＰ）达到１７０３美元GDP增长率与发展阶段的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展最流行的运动：冬泳信息沟通企业成长的关键因素组织人员资源企业企业文化如何做？松下幸之助的观点也适用于您公司整体的绩效一分技术三分财务六分管理带来直接效益的PM房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务房地产投资波动周期低迷

4、正常过热饱和滞涨低迷正常正常一个房地产投资增长周期通常为8—10年新时代经营理念的转移－－新的角色定位市场营销企业营消由住宅开发商跃变为住宅需求服务商房地产企业的成功指标团队建设高素质的队伍高效率的产品开发高质量的管理体系高效果的运营活动高度的顾客满意和忠诚高收入/高利润高投资回报提高员工劳动生产力财务方面顾客方面内部营运方面学习成长方面EPM：房地产项目管理策略与运营体系项目管理目标新上市商品房项目销售失败的10大原因消费者对项目的满意度不够（25%）市场定位模糊，卖点不明确（20%）价格过高，无法与竞争对手相抗衡（10%）入市时机不正确（7%）项目知名度不够（

5、8%）项目的销售管理、控制不合理（12%）项目的工程进度慢（3%）开发商信誉不好（3%）促销活动不合适（5%）企业领导的个人意愿（7%）房地产项目管理常见问题（一）项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，计划、目标意识不强施工图设计文件供应迟慢，变更多,工期、预算失控项目分包、总包商、其他干系人及其合同管理不可控多项目资源冲突项目组织构架和项目管理模式不协调合格的项目经理很少缺乏有效的项目信息管理平台项目经理责大权小利小的现象比较普遍。项目各阶段之间信息真空现象严重。项目管理中经常出现缺位、越位、错位的现象项目管理常见问题（二）存在的项目管理GAP项目管

6、理名言“项目管理就是要集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完成工作。”来源：JDavidsonFrame“TheNewProjectManagement”房地产项目管理概念房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。根据角色不同可以分为：开发商－建设项目管理设计单位－设计项目管理咨询监理单位－工程咨询项目管理施工单位－施工项目管理(总包、分包)物业公司－后期物业管理房地产项目管理运营体系项目前期策划

7、项目组织系统项目计划系统项目控制系统组织协调与MIS项目营销管理系统项目后管理系统项目管理系统房地产管理发展的5个典型阶段－80％没有实现规范化运作创业期成长期成熟期发展阶段衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程20％60％20％0％80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段90％房地产企业没有实现有效的绩效管理管理的一致性管理的有效性管理的高效性管理无序性依据感觉和个人经验企业的平均寿命为7年，中国企业为2年，房地产企业的寿命？组织的管理一定需要进入精益化管理阶段，而规范化是实现精益化管理的必由之路创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

8、手工作坊粗