商业房地产租金分析及投资价值评估

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1、AThesisSubmittedinFullFulfillmentoftheRequirementsfortheDegreeofMasterofManagementAstudyIntoHedonicAnalysisonRentValueandValuationofCommercialRealEstatePropertyCandidate:XiaSihuiMajor:EnterpriseManagementSupervisor:Prof.GongPuHuazhongUniversityofScience

2、andTechnologyWuhan,Hubei430074,P.R.ChinathDecember,28,2012独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定

3、，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密□，在年解密后适用本授权书。本论文属于不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日华中科技大学硕士学位论文摘要自2005年以来，中国已逐步发展成继美国、英国、日本、德国和法国之后的全球第六大商业地产投资市场。放眼未来，中国商业房地产市

4、场在未来十年将为全球贡献29.4%的市场份额，预计增长4倍。可以预见，中国商业地产恰逢起步期，将接棒住宅地产，呈现高速发展。由此，商业房地产的估值和价值决定因素研究具有非常重要的意义。本文主要从两方面开展商业房地产价值评估和租金价值影响因素研究。一方面，进行租金内在价值影响因素分析；另一方面，进行商业房地产市场价值评估。租金内在价值影响因素分析部分，选取343个待租的英国写字楼作为样本，采用Hedonic价格模型，研究结构属性、邻里属性、租赁信息和区位属性对商业房地产租金和价值的影响，探究租金价值决定

5、因素，挖掘内在价值。实证结果显示，能源标识给写字楼租金带来负向影响；租赁方式与租金价值高度相关；加权平均未到期租期越长，租金价格越高；到最近地铁的越短，有更高的租金溢价；到最近机场和垃圾填埋场的距离均对租金有着负向作用，但是结果并不显著。市场价值评估部分选取英国伦敦某待出售的写字楼作为研究案例，采用收益法对该写字楼进行定量估值，同时采用敏感性分析和蒙特卡洛模拟分析法评估宏观、微观因素的不确定性给该项目价值带来的风险，结合定性分析，为该房产进行投资价值进行综合分析并得出是否值得投资的结论。结果发现，投资

6、净现值为£10,818,647，内含报酬率为9.38%。在风险分析部分，退出收益率和破产因素是最敏感的，其次是目标收益率、市场增长率和空置率。在考虑各个变量同时变动时，IRR有很大概率在均值（10.11%）附近波动，NPV总体上为正。说明考虑风险后，总体上看，该投资项目值得投资。关键词：商业房地产估值特征价格模型租金价值I华中科技大学硕士学位论文AbstractSince2005,Chinahasgraduallydevelopedintotheworld'ssixth-largestcommerci

7、alrealestateinvestmentmarketfollowingtheUnitedStates,Britain,Japan,GermanyandFrance.Inthenextdecade,China'scommercialrealestatemarketwillcontribute29.4%totheworld’smarketshare,whichisexpectedtoincreaseby4times.Itcanbepredictedthatthecommercialrealestate

8、inChinaisinitsinitialstage,willshowhigh-speeddevelopment.Thus,itisofgreatsignificancetodoresearchonthecommercialrealestatevaluationandstudyintothevaluedeterminants.Thispapercarriesoutrelatedresearchmainlyfromtwoaspects:first,stud