厦门房地产价格指数体系编制理论与方法分析

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1、前言前言2005年7月14日，北京晨报一则题为“二季度全国房价上涨减缓沪京厦门均价前三”的报道在网络上迅速传播，报道说根据国家统计局的统计，二季度厦门房价达到每平方米6990元，超过深圳和杭州，直追上海、北京，排在了全国的第三位。这则消息通过互联网广为传播，点击率极高。厦门的房价果真全国第三吗？如果没有，这个数字是如何统计出来的？这①个报道给厦门市政府和老百姓都带来了很大的困惑。面对市民的疑惑，厦门市相关单位的负责人纷纷对这则报道加以解释澄清。统计局城调队一位负责人在接受采访时，承认这个数据是由他们提供给国家统计局的，但他们说，发布这个消息的

2、媒体在援引数据时没有加以说明，存在误导。实际上6990元是指整个房屋销售的均价，其中包含了商品房中的住宅和非住宅，住宅中还包含了高档住宅、别墅和普通住宅，就普通住宅而言，厦门的均价就只有4645元。而二季度厦门高档商品房成交交大，拉高了厦门房子的统计平均价格，实际的普通住宅均价并没有那么高。这说明一个地方的房价和销售商品房的构成有关，简单的平均价格并不能反映一个城市房地产商品价格的真实水平，用这样的平均价格计算的价格指数也会与这个城市的实际水平发生较大偏差。针对这一消息，厦门市房地产的主管单位厦门市国土资源与房地产管理局的负责人则认为，抽样调

3、查得出的统计数据不能确切描述厦门房价水②平。抽样调查由于受样本数量、质量及位置的限制，调查得到的结果可能与实际有较大偏差。由于房地产商品的不可移动性，房地产商品的价格受地段的影响很大，不同地段的价格差别很大，采用简单的抽样调查容易忽视房地产的这一特性，依据其计算平均价格和价格指数都可能出现较大的①栗晓莉：“二季度全国房价上涨减缓沪京厦门均价前三”，《北京晨报》2005年7月15日②http://www.xmtv.com.cn/lm/tqfdc/index.asp1厦门房地产价格指数体系编制理论与方法研究波动。由此可见一个城市房地产商品的平均价

4、格和通过平均价格计算的价格指数受销售构成和地段的影响比较大。解决这一问题成为现在城市房地产价格指数编制的当务之急。销售构成是指在销售份额中各种商品所占的比重，对房地产商品而言，大的分类主要有商业、工业、住宅、办公等类别，每一个类别里面又分成好几个小类，比如住宅里面有别墅、高档住宅和普通住宅。不同类别的商品房，其价格是价格差异很大，以厦门2004年房地产商品的平均价格为例来说明，2004年厦门商业房地产的平均价格为每平方米10102元，住宅的平均价格为每平方米4391元，写字楼的平均价格为①每平方米4278元。因此要求在计算城市房地产商品平均价

5、格时要依据不同的类别加以区分。房地产商品的位置是固定的，不可移动的，因此地段是房地产价格影响的关键因素，不同地段的价格相差极大。市中心房地产商品的价格较高，像思明区的2005年3月住宅的平均价格为每平方米5803元，而远郊地区的价格较低，集美区2005年3月的住宅平均价格为每平方②米3165元，同安区更低，为每平方米2236元。因此建立一个能真实反映房地产市场变化的厦门房地产价格指数体系成为各个方面的共识。厦门市国土资源与房地产管理局和厦门大学成立了课题小组，共同进行这一厦门房地产价格指数编制方法的课题研究。作者能有幸参与其中，并将其方法部分

6、作为硕士毕业的论文主题，确实是莫大的荣幸。当然，建立价格指数体系，特别是房地产价格指数体系是一个复杂的过程，首先要学习、研究别的国家和别的城市先进的并行之有效的房地产价格指数体系的编制方法和运行方式，然后要研究厦门的一些实际情况，最后才是研究编制方法和进行试编试报。尽管经过长达一年多的准备和研究，但整个体系仍有许多不足的地方，希望能得到更多专家学者的支持和指正。①厦门市国土资源与房地产管理局市场处：“1998——2004厦门房地产分析”，2005年3月②厦门市国土资源与房地产管理局市场处：“2005年3月房地产市场分析”，2005年4月2第一

7、章国内外房地产价格指数体系研究综述第一章国内外房地产价格指数体系研究综述第一节指数及房地产价格指数概论从18世纪欧洲开始出现价格指数开始，各种价格指数作为反映市场变化的一个动态衡量指标，受到众多行业的追捧。特别是在房地产行业中，价格指数作为衡量房地产市场变化的风向标，更是得到了较大的发展和广泛应用。一、指数及指数体系概述一个国家或者一个地区经济发展的强度、速度和绝对水平都要和自己历史的水平及相类似的国家的水平进行对比，以衡量整个社会经济发展或者行业发展的健康度，指数衡量是经济理论的核心问题，也是经济实践活动中心内容。随着世界各地经济的高速发展

8、，价格水平的上涨，人们对价格形成的机制和变化规律的兴趣也与日俱增，所有这些都需要用统计学方法来解决，于是指数的理论、计算方法和应用方法应运而生。指数有广义和狭义之分