厦门保障性住房建设模式的探索与思考

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1、一、综述互关系角度提出了住宅区位的互换论，后来墨思(R．F．Mu也)、伊文思(A．W．Ealls)进一步发展了他们的理论。“互换论”认为随着居住地距离就业中心距离的逐渐增加，住房费用(如租金)和交通费用将趋于下降，两者互换将形成住宅区位的平衡。H．C．怀特在住房互换论和住房过滤论的基础上提出了住房“梯级消费”的概念，即在一定的时点上，由于人们的住房需求不同、购买能力不同，高收入阶层会选择高品质的住房居住，腾空的房屋则转让给较低收入的家庭，于是梯度消费转移现象就出现了。(2)各国住房保障制度实践一是明确政府在住房保障体系中的主体地位。比较住房政策的先驱当尼逊(Do胁ison)，他根据政府在住房问

2、题中扮演的角色或承担的责任，提出了在房屋政策中政府的三种形式：雏生①mb巧011ic)型、社会(social)型及全面(Comprehensive)型∞。根据此理论，大部分发展我国家属于雏生型的房屋政策，他们采取消极的态度面对住房需求。如当时的西班牙、葡萄牙等国家；社会型的房屋政策是指政府以照顾市场无法满足其住房需求的群体为目的，大部分欧美发达国家属于此型，如英国、美国；所谓全面型的房屋政策指政府承担起满足所有市民住房需求的责任，并将这种责任视为经济发展的重要组成部分，因此政府对住房市场进行了全方位的介入和控制，瑞典、荷兰、德国以及新加坡是全面责任型住房政策的代表。这三类国家在总体房屋政策、资

3、助对象、提供方式与管理主体、财政融资等方面的政策上都有较大的差异。二是建立住房保障相关法律。英国出台《住房法》、《住房协会法》、《住宅与建房控制法》、《住房和计划法》、《地方那个政府和住房法》等多项法案；美国出台《住房法》、《住房抵押贷款法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》、《国民可承担住宅法》等多项法案，德国出台《住宅法》、《住房建设法》、《住宅促进法》、《房租补贴法》、《租房法》；日本政府出台《公营住宅法》、《住宅金融公库法》；新加坡出台《住宅发展法》、《建屋局法》、《中央公积金法》，这些法案法律内容广泛，从立法目的、住宅用地的规划和供应、住房的权属、低收入者的住宅问题、居住区改造和

4、改善、住宅租赁、住房金融、住房管理等方面，。汪建强．当尼逊住房政策模式理论及其启示【J】．石家庄经济学院学报，2011年第3期3厦门保障性住房建设模式的探索与思考为保障性住房政策的实施提供了强有力的法律支持。三是建立专门的住房保障实施机构。为有效协调各部门的工作，确保住房保证政策的实施，不少国家都建立了专门的住房保障实施机构，如美国的联邦住房管理局(1934年)、公共住房署(1937年)、住房与城市发展部(1965年)；新加坡的建屋发展局(1960年)；日本的建设省住宅局(1949年)、住房公团(1955年)；而在英国，有三个部门参与住房保障工作：财政部、环境交通和区域部、社会福利保障部；此外

5、，还有一些专门设立的政策性住房金融机构，如美国的联邦抵押贷款协会、英国的住房协会、日本的住宅金融公库等。四是不同的住房保障的方式。总体来看，各国的保障方式基本可分为三类：第一类是以美国为代表的对购房者减税或提供房租补贴的住房保障方式，第二类是以英国、新加坡为代表的政府直接投资建设保障住房的保障方式，第三类是以德国、日本为代表的政府补贴住房建设环节的住房保障方式。2．国内研究保障性住房是社会保障制度的重要组成部分，也是一项重要的国家公共政策。我国有关专家对保障性住房建设的研究有两个特点，一是研究的内容大多为借鉴国外研究成果以及结合我国实际国情，提出如何解决保障性住房问题和完善我国保障性住房建设模

6、式的办法，二是研究具有明显的阶段性，与我国住房保障制度演变时间吻合。由于研究论述的方面很多，这里只选取几个研究较成熟的方面。(1)保障体系的建立大部分学者认为我国现阶段应建立起以廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房、商品房为主体的多层次住房保障和供应体系。如贾康、刘军民的《优化与强化政府职能，建立和完善分层次住房保障体系》，2008年；吕萍、甄辉的《城乡统筹发展中统一住房保障体系的建设》，2010年；孔祥玲的《如何加强我国住房保障体系的建设》，2012年。(2)保障性住房资金的供应袁迪(国外保障性住房融资模式经验对我国的启示，金融时报，2012)认为，保障性住房资金的供应是否充足稳定，是

7、保障性住房建设能否大力推进的4一、综述决定性因素之一。目前我国保障性住房建设资金融资渠道较为单一，基本以政府资金为主，因此要大力推动保障性住房建设，一方面应想方设法的增加政府的积极性，确保政府投入稳定的资金建设保障性住房，另一方面要创新手段，通过各种税收、金融配套政策，为开发商提供服务，吸引民间资本、企业参与保障性住房建设。此相同观点的还有王保华(2011)、曲媛(2011)、郭前明(2011)、