【5A文】高端商用物业市场分析.doc

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1、5A版优质文档某市高端商用物业市场分析目录第一部分：SH高端商用物业市场分析3一、SH甲级办公楼市场分析3二、全市高端商业市场分析14三、全市高级酒店市场分析23四、全市高档服务式公寓市场分析30第二部分：LJZ板块高端商用物业市场分析40一、LJZ板块甲级办公楼市场分析40二、LJZ板块高端商业市场分析48三、LJZ板块高级酒店市场分析53四、LJZ板块高档服务式公寓市场分析57第三部分：项目建议64一、总体思考与结论64二、主要业态建议及说明64725A版优质文档5A版优质文档第一部分：SH高端商用物业市场分析一、SH甲级办公楼市场分析1

2、、分布SH甲级办公楼分布示意图1-LJZ区域；2-人民广场区域；3-NJ西路沿线；4-WH中路沿线；5-XJH区域；6-HQ区域；目前SH市甲级办公楼主要分布在HP、JA、LW、XH、CN及PD六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是HP区人民广场、CN区HQ、PD区LJZ、XH区XJH，两线分别为JA区NJ西路沿线、LW区WH中路沿线，其中PDLJZ区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。725A版优质文档5A版优质文档2、特征分析目前SH甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.9

3、2美元/平方米·天。A、空置率逐年下降伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年SH甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自19XX年的54.2%下滑至20XX年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应量，办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼需求活跃，PD及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的JA、LW、HP等区的空置率在20XX年已降至5%以下。B、供应量迅速放量至20XX年吸纳量和供应量20XX年度SH市正式投入使用的甲级写字

4、楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，形成近几年来的一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，SH甲级办公物业仍然处在短缺状态。725A版优质文档5A版优质文档C、吸纳量逐步放大随着SH经济的快速发展，今年SHGDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于20XX年双双达到近几年的峰值。D、租金逐年走高市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至20XX年X月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而XX上市的几个甲级物业整体品质较高，也

5、是促使租金价格高涨的主要原因。E、办公楼客户逐渐聚集形成规模效应主要办公楼分布区域列表名称区域主要行业代表楼盘租金（美元/平方米.天)LJZ区域PD金融、咨询、商贸汇丰大厦、中银大厦0.7-1.3人民广场区域HP咨询、商务来福士广场、都市总部大楼0.8-1.2NJ西路沿线JA服务、咨询、贸易恒隆广场、梅龙镇广场0.8-1.1WH中路沿线LW服务、广告、咨询香港广场、企业天地0.9-1.2XJH区域XHIT、咨询、电子港汇中心、美罗大厦0.7-1HQ区域电子、贸易725A版优质文档5A版优质文档CN万都中心、远东国际广场0.6-0.9目前办公楼

6、市场逐渐形成以LJZ、人民广场、NJ西路、WH中路、XJH、HQ为核心的六大CBD。同时SH市办公楼客户逐渐聚集，以LJZCBD为例，其客户主要以金融业客户为主。3、未来预测未来5年SH甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，PD占有量最大，达到38%，其中XX年预计上市19座甲级办公楼。未来5年SH甲级办公楼累计供应量将达到300万平方米左右，将主要集中在PDLJZ区域，预计PD供应量将达到170万平方米。自从中国加入WTO以来，国际跨国公司陆续进入中国，未来5年预计世界500强企业大部分都将进入中国。同时据不完全统计90%的外资企业认为S

7、H是中国投资环境最佳的城市，所以预计未来进入中国的外资企业有80%会将SH作为其在华总部。从而未来5年SH的写字楼需求量仍将在高位运行。SH未来主要预计上市甲级办公楼办公楼名称区域板块预计上市时间725A版优质文档5A版优质文档预计上市量(万方)万宝大厦CN中山公园板块102007东方维京大厦CNHQ开发区板块4.82007康宁广场（洛克双喜）CN中山公园板块6.82007天山世纪广场CN天山板块42008骏丰国际财富广场HK曲阳商务区板块5.12007外滩中信城HKSC北路沿线板块52007海泰国际大厦HKSC北路沿线板块6.72007玫瑰

8、购物广场HKSC北路沿线板块3.82007申花大厦HP人民广场板块2.92007泛太平洋广场HP人民广场板块6.82008金昌摩尔大厦HP人民广场板块11.4200