【5A文】项目投资营销及定位分析报告.doc

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1、5A版优质文档【5A文】某国际知名公司项目投资营销及定位分析报告项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节，反映了房地产企业选择项目的过程，是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前经济环境及市场的供求状况，对项目进行国际营销标准的SWOT的分析，给出项目投资及定位的决策依据。一、项目用地周边环境分析1、项目地块基本情况本投资项目的地块位于XX路与XX东路（临XX大桥）交叉处的北边，占地面积2460M2，

2、土地平整，项目前有一近千平米的市政绿化。2、项目地块的周边环境项目地块所在的XX路原为XX城市边缘带，多为民房和工厂，近几年，大XX城市架构的发展，城市建设东拓南进的加速，XX路沿线的楼盘陆续开发，并座落了XX大酒店、XX宾馆、XX酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境，直接影响降低本案的产品形象和居住品质。3、项目地块的交通条件本项目的交通条件潜力较好，道路交通状况畅通，运行良好。但又因XX路与XX路均为XX市进出的主要交通干道，车辆过往频繁，以及本案斜对面的XX客运站皆对本案

3、产生负面的影响。4、本案周边市政配套设施项目周边市政配套缺乏，居民生活较为不便。二、区域市场现状及发展趋势判断1、国内宏观经济运行状况①、据相关部门统计报道，20XX155A版优质文档5A版优质文档年1-5月份，全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%的水平。②、全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格亦下跌3.3%。③、福州房价今年亦有回落，今年一季度，福州市区成交的商品房41.86万M2，金额11.44亿元，商品房

4、平均售价为3121元/M2，比去年同期下降5%。④、XX同期商品房交易量下降，上半年XX住宅成交2153起，成交面积26.63万M2，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。2、XX经济结构与房产概况及总体供求现状分析1）、XX产业经济结构20XX年XX的国内生产总值1125.10亿元，其中一、二、三产业的增加值分别为83.04、593.06、449.XX亿元，比增分别是3.0%、12.1%、10.9%。产业结构进一步优化，第二、三产业的比重持续上升，比例分别为去年的7.8%、53.5%、38.

5、7%调整为今年的7.4%、52.7%、39.9%。2）、XX房产市场总体供求现状分析项目1999200020XX20XX预计房地产开发投资19.15亿21.96亿25.59亿25.6亿房地产竣工面积155A版优质文档5A版优质文档68.46万㎡115.89万㎡179.62万㎡175万㎡商品房销售面积60.07万㎡113.47万㎡143.39万㎡160万㎡商品房空置面积62.33万㎡51.10万㎡62.61万㎡商品房销售额9.18亿19.41亿26.06亿城镇居民人均可支配收入7880元8320元8820元市区居民

6、人均可支配收入9477元9668元11XX6元农民人均纯收入155A版优质文档5A版优质文档4227元4440元4643元城乡居民储蓄存款总额426.43亿443.92亿513.69亿居民对居住的人均消费支出596元，占消费总支出6303元的9.46%。从上表的数据中我们可以得知，2000至20XX年，XX全年房地产开发投资分别为21.96和25.59亿元，而20XX年XX房地产的供给量还将保持去年的增长水平，加上去年的62.61万㎡的空置面积等待消耗，供过于求的市场供需矛盾将进一步加剧。20XX年6月份开始，X

7、X房产出现了较多的新面孔，一些建筑面积在5万平米以上，乃至10万平米的“大盘”的社区项目已开始鲸吞XX有限的市场，如“世纪巨星”、“XX城市花园”、“XX名城”陆续面市，于整个市区而言，在下半年内共有大小项目二十来个，总面积超过百万平方将陆续推向市场。3、XX市房产开发概况XX城市东扩发展战略的大力实施，使得XX东部区域房地产开发热浪频频掀起高潮，房地产住宅开发以XX路为界线横向扩展，围绕“五轴”即XX街、XX街、XX街、XX路和XX路等市区五大主要交通为主轴道逐步开发，形成了最为集中的XX街、XX街、XX街和X

8、X路等四大区域板块，并逐步由北向南辐射依次形成“三线”即XX路、XX路、坪山路等三个阶段的纵向发展，总体上形成了“五轴三线”的开发格局。如今，XX路、XX路乃至XX路之间房地产开发已基本饱和，房产开发随着XX东扩的战略而向XX路以东与坪山路区域之间发展，是近几年内，XX房地产开发的重点区域。155A版优质文档5A版优质文档4、XX住宅市场平均价格走势分析XX20XX年的平