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1、奔达项目投资营销及定位分析报告奔达项目投资营销及定位分析报告作者：佚名时间：2008-2-19浏览量： 第一篇奔达项目投资营销及定位分析报告 项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节,反映了房地产企业选择项目的过程,是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前经济环境及市场的供求状况,对项目进行国际营销标准的SwoT的分析,给出项目投资及定位的决策依据。 一、项目用地周边环境分析 、项目地块基本情况 本投资项目的地块位于宝洲路与刺桐东路交叉处的北边,占
2、地面积2460m2,土地平整,项目前有一近千平米的市政绿化。 2、项目地块的周边环境 项目地块所在的宝洲路原为泉州城市边缘带,多为民房和工厂,近几年,大泉州城市架构的发展,城市建设东拓南进的加速,宝州路沿线的楼盘陆续开发,并座落了宝州大酒店、宏昌宾馆、东海酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境,直接影响降低本案的产品形象和居住品质。 3、项目地块的交通条件 本项目的交通条件潜力较好,道路交通状况畅通,运行良好。但又因刺桐路与宝洲路均为泉州市进出的主要交通干道,车辆过往频繁,以及本案斜对面的丰泽客运站皆对本案产生负面的影响。 4
3、、本案周边市政配套设施 项目周边市政配套缺乏,居民生活较为不便。 二、区域市场现状及发展趋势判断 、国内宏观经济运行状况 ①、据相关部门统计报道,2002年1-5月份,全国商品房空置率继续加大,同比去年,今年1-5月份,全国商品房空置面积增长幅度达%,高于去年%的水平。 ②、全国商品房销售速度放慢,与去年同期相比,今年全国销售面积回落8%,价格亦下跌%。 ③、福州房价今年亦有回落,今年一季度,福州市区成交的商品房万m2,金额亿元,商品房平均售价为3121元/m2,比去年同期下降5%。 ④、泉州同期商品房交易量下降,上半年泉州住宅成交2153起,成交面积万m
4、2,金额亿元,比去年分别下降9%、8%和%。 2、泉州经济结构与房产概况及总体供求现状分析 )、泉州产业经济结构 2001年泉州的国内生产总值亿元,其中一、二、三产业的增加值分别为、、亿元,比增分别是%、%、%。产业结构进一步优化,第二、三产业的比重持续上升,比例分别为去年的%、%、%调整为今年的%、%、%。 2)、泉州房产市场总体供求现状分析 项目 999 2000 2001 2002预计 房地产开发投资 亿 亿 亿 亿 &nbs 奔达项目投资营销及定位分析报告作者：佚名时间：2008-2-19浏览量：p;房地产竣工面积 万㎡ 万㎡
5、 万㎡ 75万㎡ 商品房销售面积 万㎡ 万㎡ 万㎡ 60万㎡ 商品房空置面积 万㎡ 万㎡ 万㎡ 商品房销售额 亿 亿 亿 城镇居民人均可支配收入 7880元 8320元 8820元 市区居民人均可支配收入 9477元 9668元 1026元 农民人均纯收入 4227元 4440元 4643元 城乡居民储蓄存款总额 亿 亿 亿 居民对居住的人均消费支出596元,占消费总支出6303元的%。 从上表的数据中我们可以得知,2000至2001年,泉州全年房地产开发投资分别为和亿元,而2002年泉州房地产的供给量还
6、将保持去年的增长水平,加上去年的万㎡的空置面积等待消耗,供过于求的市场供需矛盾将进一步加剧。 2002年6月份开始,泉州房产出现了较多的新面孔,一些建筑面积在5万平米以上,乃至10万平米的“大盘”的社区项目已开始鲸吞泉州有限的市场,如“世纪巨星”、“冠亚城市花园”、“中远名城”陆续面市,于整个市区而言,在下半年内共有大小项目二十来个,总面积超过百万平方将陆续推向市场。 3、泉州市房产开发概况 泉州城市东扩发展战略的大力实施,使得泉州东部区域房地产开发热浪频频掀起高潮,房地产住宅开发以温陵路为界线横向扩展,围绕“五轴”即丰泽街、湖心街、津淮街、泉秀路和宝洲路等市区五
7、大主要交通为主轴道逐步开发,形成了最为集中的湖心街、丰泽街、津淮街和泉秀路等四大区域板块,并逐步由北向南辐射依次形成“三线”即田安路、刺桐路、坪山路等三个阶段的纵向发展,总体上形成了“五轴三线”的开发格局。 如今,温陵路、田安路乃至刺桐路之间房地产开发已基本饱和,房产开发随着泉州东扩的战略而向刺桐路以东与坪山路区域之间发展,是近几年内,泉州房地产开发的重点区域。 4、泉州住宅市场平均价格走势分析 泉州2001年的平均商品房售价每平米约在2200元,其中,田安路沿线上的楼盘均价每平米达2500元,目前,田安路已基本无房可售,而持续走高
