【5A文】项目总体策划和定位分析报告.doc

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1、5A版优质文档【5A文】某国际著名公司项目总体策划和定位分析报告【目录】项目总评部分（可行定位）【第一部分】〈项目主题概念和策划方法论〉【第二部分】〈区域发展和城市运营：评价与分析〉【第三部分】〈项目开发的模式：理论与研究〉【第四部分】〈项目开发的定位系统分析和推广〉【第五部分】〈项目规划和建筑设计的系统分析〉（略）【第六部分】〈项目总体投资的评估和分析〉（略）475A版优质文档5A版优质文档项目总评部分经过我们详细的分析，对于地块的位置地利和将来的地段，发展趋势预估后发现，该地块后续升值空间极大；作为商业地产有着【第一部分】〈项目主题概念和

2、策划方法论〉（Ⅰ）项目的主题和概念设计（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则（Ⅰ）项目的主题和概念设计：（一）“二元复合”的主题定位：对于本项目地，我们认为：1）首先，它属于“新城区的大型综合市场”；2）其次，它是“（集合型）物流集散区”。（二）“新城区的大型综合市场”：1）“新城区”是“城市成长”的历史必然；2）“新城区”的运行，必须依赖高效率的“运输系统”和有大型的“（集合型）物流集散区”来做为依托；475A版优质文档5A版优质文档3）“新城区”的存在，依赖于“产业扩散”的进化，现实地解决“居住”和“商业”的空间组合关系。（三）“新城区的大型

3、综合市场集聚区”：1）直观的感性印象：我们直观地观察项目的地形、地势和未来各类型的市场的布局和形态，我们产生了一个强烈的印象：它就是整个市场中“综合业态中有机的一环和必然的补充”……它是沿着“新城经济带”延伸和合理规划的必然；综合巨大的“新城区的大型综合市场集聚区”；整体商业区域经营的补充。2）地利分析：首先，是“一个商业集聚的综合区和集散地”；其次，是“新的经济走廊带”最后，是“政府规划下的大型商业集中地”（Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则1、【项目策划】的前提分析：〈规律性〉：•首先确定项目开发的战略方向和要点，总体的思考和策划是最重要的

4、；•第二步再进入到技术层面的规划和业态定位设计；475A版优质文档5A版优质文档•最后是市场和经济方面的论证；----只有这样，才是符合“规律”和“逻辑”的。〈结语〉：“想透了、看透了，才能做得透”。2、【项目策划】的方法论：坚持“思想先行”的原则，把握正确的“思维体系”和“方法论”是项目策划和运作成败的核心问题：〈方向性〉：•把握“宏观层面”的战略方向和总体原则；•确定“微观层面”的可行性和操作性。-----实现招商与市场的“无缝”链接。〈操作性〉：•遵循项目开发的“科学规律”和坚持“常规动作”的运用；•体现“创新”精神和发挥“自选动作”的

5、想象空间。〈原则性〉：•思维的在横向上的“宽度”，将决定项目的市场“区隔”和“差异性”的竞争地位；•思维的在纵向上的“深度”，将决定项目“产品链条”和“投入产出”的可操作性；〈技术性〉：475A版优质文档5A版优质文档•用“加法”原则来思考项目和产品的“设计”和“制造”：商业地产企业的产品“定位”和“创新”仍将遵循“加法原则”，即把市场、交通、业态选择进行有机的整合以后，进行“集大成”的组织和聚合，不断地打造“升级换代”的产品，确保商业地产的增值性和良好的获利空间。•用“减法”原则来操作市场和营销的“焦点”和“眼球”效应：“商业地产”是房地产

6、市场化后的结果；从营销传播的角度来看，“业态定位”是必不可少的，它是与竞争者相区别的符合系统和获利的基础；当然，“业态定位”必须建立在科学论述的基础上，它应该有真实的内涵和一定的外延，并且具有可以预见的获利性。3、运用和实践〈创新性〉：•“体验经济”和“前景营销”也是重要的理论基石和实践内容。〈政策性〉：由于历史的原因，XX城XX、南二环路线聚集了多种市场。这已产生了3方面的问题：首先是影响交通；其次，一些自发行成的违规建设的市场已经占用了高压线走廊带、城市泄洪道，存在安全隐患；最后，大量的低端市场的存在，严重影响了市容市貌。为此，政府在作新

7、城规划时已经定案为集体化的二环线市场的转移和搬迁。这也是对整个二环路周边批发市场进行搬迁的重要原因。〈集聚商业区的形成〉：475A版优质文档5A版优质文档本项目地位于未来新XX城的XX三环沿线，该区目前已经形成建材、橡胶、汽配、灯具等大型综合批发市场，而机电类市场尚属空白。一个商圈的形成不仅仅需要大量商家的前期资金投入，资金背后的业态互补也是必须。例如本项目地以工业品为主打销售类别，但最具出口潜力的机电类工业品在该市场却未见雏形。据有关资料显示，XX市对孟加拉、印度等南亚国家的机电产品出口贸易大幅增长，占出口总值的60%以上。如此高比例的出口

8、额度已经成为XX对外贸易的重头，政府对发展此类市场也大为支持。本项目地对机电市场的开发正迎合了这种需求，一方面能拉动周边其他工业品的区位经济，另一方面也将全盘带动该