论小区停车库权属性质及法律适用

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1、在职攻读硕士学位论文论小区停车库的权属性质及法律适用导师：王洪教授作者：李宾中国·重庆二〇〇八年九月中文摘要车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。在我国，物权法第七十四条首次就住宅小区车库的归属问题进行了原则性界定，但这种原则性的界定给司法实践带来了很多理解和适用上的难题，居民小区中的业主和开发商就停车库的权属问题仍然经常各执一词。目前国内对于室外停车位（露天停车位）的产权认识基本是一致的，认为其不具备构造上的独立性和利

2、用上的独立性，不得成为区分建筑物的专有部分，而只能认定为区分所有建筑物的共用部分，由全体区分所有权人共有。争论的焦点主要集中在地下停车库的权属问题上。本文介绍、分析了我国学界目前对停车库归属的有影响力的四种观点：业主共有说、开发商所有说、以是否计入公摊面积决定归属说、约定归属说。笔者认为，在我国的理论研究和司法实践中存在的完全对立的关于地下车库所有权归属的观点，实质分歧在于，地下停车库属于建筑物区分所有权的专有部分还是共有部分，如果是前者，则可以单独作为所有权的客体并可以归开发商所有；如果是后者

3、，则不能单独作为所有权的客体，应归全体业主所有。本文对《物权法》第74条关于车库所有权归属的规定进行了立法目的分析，认为《物权法》在停车库的规定上有模糊和滞后之嫌；在首先满足业主需要的规定上过于原则化，不具有可操作性；通过约定方式也不利于业主利益的保护，并没有达到维护广大业主利益的宗旨。文章从停车库与其土地使用权属的关系、停车库投资状况、地下车库的建筑面积是否计入公摊面积、空间利用权、主物和从物理论等方面，对停车库的性质和产权归属问题进行了深入阐述，认为在法律没有明确规定的情况下,任何单方面的标

4、准都无法令人信服地解决车库的产权问题,在法律实践中必须要综合考虑各种因素方能界定车库的产权归属。本文考察了世界有关国家和地区关于区分建筑物停车库的立法例。这些国家和地区的立法例至少能给我们两点启示：第一，按照一定的标准或比例配建一定数量的停车位，作为区分建筑物的法定停车空间，是开发商的法定义务；第二，对开发商按照一定的标准或比例配建的一定数量的停1车位应界定为共有部分，无论是从有利于解决纠纷的角度，还是从社会公共安全的角度考量，都是现代建筑物区分所有权制度的合理选择。文章指出，对我国《物权法》中

5、关于停车库的法律规定，应当从以下几个方面完善：首先，区分停车库的不同类型，在建筑物区分所有权法律制度中明确停车库的所有权归属。借鉴中国台湾的有些做法，将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类。法律、法规规定区分所有的建筑物所应附设的法定停车库，归建筑物区分所有权人共有；开发商建造法定车库之外而自行增设的停车库可以作为独立的所有权客体，由开发商自主决定出售、出租的对象；奖励增设车库的处分自由度宜区分情形而定。其次，对停车库的价格由政府确立指导价格，属于业主共有的停车库的租售收益应当归业

6、主所有。再次，完善空间权立法；最后，在不动产登记法中明确规定地下建筑物可以进行不动产所有权登记。在有关部门作出立法解释或者司法解释之前，要正确理解和适用《物权法》关于停车库的规定，需要解决四个问题：开发商和业主对车库的约定问题、业主优先满足权的实现问题、业主共有权的行使问题、开发商擅自处分业主共有车库的合同效力认定问题。开发商应在出售楼盘时预先在售楼广告或资料中以声明的方式对本小区的停车库的权属作出保留，并在签订商品房买卖合同时进行书面约定。在开发商和业主没有约定或约定不明的，停车库归业主共有。

7、业主的优先满足权的实现，既不能单一地理解为优先购买权，也不能单一地理解为优先承租权，而应当设定一个合理的期限，并考虑业主需要产生变化时的首先满足权，在需要车位的业主就物权法规定的“首先满足权”被侵犯时可以诉讼方式保护自己的合法权益。当业主对停车库享有共有权时，业主对停车库的共有权应为特殊的、不可请求分割的共有，全体业主对共有的停车位均可平等地使用，当业主通过业主大会就公用停车位的使用达成协议，只要协议不违反法律的禁止性规定，业主应按照约定行使共有权。如果要建立个别业主的使用权，则须交付费用。在现

8、行法允许车库成为专有部分可以由开发商独立拥有或与业主约定权属的情况下，为了从长远保障小区众多业主权益、兼顾整体的公平和效益、减少社会经济纷争的角度，必须在立法上做出调整：首先，应在相关法规中明确开发商建造一定比例停车位的法定义务，并明确其为建筑物区分所有的法定共有部分；其次，鉴于我国的商品房市场可能会长期处于2卖方市场，为了保护势单力薄的业主，法律有必要规定，如果开发商想要保留小区车库的所有权，须在售房合同中明示保留，否则，车库归小区全体业主共有。再次，由于目前在个案中确立停车库所有权的一个重要