住宅小区车库权属分析及法律完善

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1、住宅小区车库权属分析及法律完善　　摘要：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，新式住宅小区已经成为城市居民的主要住宅形式。由于家庭汽车数量不断增加，住宅小区的车库显现出了稀缺性特点，因车库权属问题而引发的纠纷时有发生。而我国目前既有的法律、法规对这一问题的规定却存在不足，无法有效解决车库权属问题。因此，对住宅小区车库权属问题进行分析，有助于找到完善相关法律的思路和对策。　　关键词：住宅小区车库权属；区分所有权；相关规定；法理分析；法律完善。　　一、住宅小区车库权属的相关规定。　　《物权法》在第74条中将住宅小区车库与停车位一同做出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车

2、库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。　　按照实践中的经验，小区车库的建设方式多为两种：　　一种是地下车库，一种则是兴建于地上的车库。因此，不同的建筑方式，就决定了其不同的权利归属。如果开发商独立建造了地上的车库，那么由于其自身所具有的构造上的独立性特征，在出售之前它们的所有权是可以归开发商所有的。因此开发商也就有权通过出售、附赠或者出租的方式对其进行处置，而区分所有人则可以通过购买、租赁等方式获得车库的专有所有权或者使用权。　　但是，这里

3、必须还要有一个前提，就是开发商在修建车库时并没有将车库的修建成本计入售房成本中。如果开发商将这一成本计入了售房成本，那么毫无疑问此时该车库就应属于全体业主所共有了，这是与停车位的权属问题相类似的一个情况，只不过停车位的权属是要看其占用土地是否被计入公摊面积，而车库看的是其建设成本是否计入业主的购房价金之中。因此针对这一问题，只是凭《物权法》的74条的规定，是不能对其权属进行明确的规制的。　　另一种情况是针对地下车库而言。在我国，尽管在取得土地使用权之后，还可以对土地上的空间进行利用。　　但是土地下方的地下部分，是否也可以当然的取得使用权，这取决于行政规划。因此，业主在对建筑物区分所

4、有后，实际上其取得的土地使用权就包含了地上的空间利用权或地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。因此，地下的空间使用权的权利是不确定的，而我国法律对此也并没有明确的相关规定。这一问题在实务中存在着比较普遍的纠纷现象。　　二、小区车库权属纠纷的法理分析。　　在现实生活中，因为住宅小区车库权属问题引发的纠纷很多，例如南京市某小区业主诉求车库所有权案（引自江苏法制报2007年9月13日第2版）。南京市某小区的地下车库被开发商出租给他人作为仓库使用，小区四十六户业主集体将开发商告上法庭，要求讨回车库所有权并恢复原状供业主使用。南京市白下区人民法院对该案进行了审理并作出判决：一

5、审驳回四十六户业主的诉讼请求。　　从这一起关于小区车库的实务纠纷可以看出，从其产生到最后法院的判决，小区业主一直处于不利的地位，其权益最终没有得到保护。那么，之所以会有这样的纠纷发生，其根源还是在于《物权法》第74条对小区车库的权属规定不明确造成的。该条对车库的权属做出了“约定”的法律规定。但正是此“约定”方式，有可能给实务中的当事人的一方造成利益上的损失。地下车库是作为业主专有部分的配套设施。只有作为共有财产的话，才能作为业主专有部分的配套设施；如果约定的结果是由开发商保留所有权的话，车库的所有权会和专有部分的所有权发生分离，这就会严重损害业主的利益；但是如果约定车库的所有权归业

6、主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。　　如果《物权法》能够对车库的权属有一个清晰明了的规定，使得业主们在购房之初就能明白自己小区的车库到底是归谁所有的，那么开发商就不敢对其进行任意处分了。因此，法律对这一问题如何进行协调，有待于具体之规定出台，而现有法律规定明显不能很好地解决车库权属问题。　　三、小区车库权属的法律完善。　　要明确车库的权属，首先需要分清现在的住宅小区中普遍存在的车库的类型。按照车库修建的位置和建筑方式的不同，可以将其分为地上车库和地下车库。即使是地上车库，也可以分为独立建造的地上车库

7、或者是利用区分建筑物而建造的地上车库（利用建筑物的某一楼层建造车库）。　　面对实际生活中如此复杂的情况，仅仅靠《物权法》　　第74条这简单的一个条文是不能完全够满足对现实纠纷的解决需要的。该条法律规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”显然，该条规定对于车库权属的规定是非常不明确的。该规定没有考虑到不同类型的车库，其权属可能不同。　　（一）根据土