一二线城市房价变动影响因素的比较分析基于北京石家庄的调研数据

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1、一二线城市房价变动影响因素的比较分析——基于北京、石家庄的调研数据文/顾六宝陈博飞摘要：我国房地产宏观调控已经进入一个新的阶段’如何把握调控的政策力度和方向成为了一个新问题。本文首先分析了房地产市场的现状及问题；其次，利用格兰杰因果检验和通径分析对北京和石家庄两地通货膨胀对房价变动的影响况进行实证分析；最后，从抑制投机需求、提髙供给、规范和完善土地市场制度和破除地方政府对房地产的依赖等几个角度提出政策建议。关键词：房价格兰杰因果通径分析房地产政策DOI：10.3969/j.issn.1674-537X.2012.04.001一、现状及问题分析（一）北京与石家庄房地产业发展现状

2、分析自2010年4月国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城床房价过快上涨的通知》以来，已经过去两年。在这两年的时间至“新国十条”发挥了很大的作用°目前我国一、二、三线城市房悄已经趋于稳定。从全国来看，各项指标均表示房地产投资热度H在持续下降。从北京市来看.2012年第一季度，全市累计完成房地产刃发投资451.7亿元，比上年同期增长8.7%,增速比1-2月回升13.3个百分点；全市政策性住房施工面积为3610万平方米，卮比增长48.2%；全市商品房销售面积为327.6万平方米，比上年同期下降10.3%。同时，北京土地需求低迷。由此可见目前北京房地产市场供给充足.需求萎缩，这直接导

3、致了开发商拿地更加谨慎，反映为2012年5月，北京市实际土地成交面积仅为12.£万平，环比大幅下滑87%0从河北省方面来看，第一季度全省房地产开发投资完成645.3亿元，比上年同期下降6.1%；全省房地产开发房屋施工豆积21293.2万平方米，比上年同期增长23.1%;住宅施工面积16930.1万平方米，增长20.0%o由此可见，除了房屋施工面积比上年同期增长了以外，河北省房地产其他指标均呈现出增速放缓的情况。值得注意的是，全省房屋新开工面积2542.9万平方米，比上年同期下降17.8%,这与北京市的情况极为相似。（二）北京与石家庄房地产业存在的问题分析两地房屋价格上涨讨快的

4、鈞绚均R得到谒制.但两地件房价格仍在高位徘徊。从房价收入比指标来看石家庄为10.2:1.北京更是超过20:1.可以看到相对于居民收入来讲，房价仍IE较高。这不利于人民生活水平的提高。房地产投资规模过大。两地房地产开发投资数目巨大，涨噓明显，占GDP比重大。国际公认的房地产开发投资占GDP比產一般不超过5%。北京市2011年实现地区生产总值16000.42元，同时全市完成房地产开发投资3036.3亿元，房地产开发扌f资数目占GDP的比重约为19.0%；河北省2011年实现地区牛产总值24228.2亿元，全省完成房地产开发投资2594.0亿元，戾地产开发投资数目占GDP的比重约为

5、10.7%0在房地产市场中，房地产开发企业拥有的资金越充足就越容易形成高于实陌需求的房价。地方政府财政收入对房地产依赖性强。1999年至2011是中国土地资产化最为迅猛的时期’全国土地出让收入总额约12.75万亿元•几乎年均1万亿元。即便2011年重点城市楼市於交低迷，当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，再创厌史新高，由于土地招拍挂市场低迷，北京2012年土地收入预讨为900亿元•比去年大幅降低。北京财政局公布的数据显示,±地收入的锐减直接导致2012年市级政府性基金预算收入大帽下降•降幅超过四成。二、实证分析（一）通货膨胀与两地房屋价格指标的格兰杰因果检验首先我们用

6、ADF检验，选用AIC准则检验序列变量的单化根’以便确定其稳定性和单整阶数，这里我们采取1%和5%的显著性水平，以下是进行ADF检验的结果（见表1.数据来源：国家统计局、北京市统计局、河北省统计局）:表1全国消费者价格指数与两地房屋销售价格指数的平稳性检验结果变量检验类型5%临界值1%临界值P值结论全国消费者价格指数（CPI）(C.T.0)-3.471-4.0850.592不平稳DCPI(C,T,0)-3.471-4.0850.000平稳北京房屋销售价格指数（BFPI）(C.T.0)-3.473-4.0910.537不平稳DBFPI(C,T,0)-3.473-4.0910.0

7、00平稳石家庄房屋销售价格指数（SFPI）(C.T.O)-3.471-4.0850.630不平稳DSFPI(C.T.O)-3.471-4.0850.001平稳*其中DCPLDBFPI和DSFPI分别是CPLBFPI和SFPI的一阶差分数列。由检验结果可知’各序列均不平稳，但各序列的一阶差分序列均为平稳序列。这就为接下来进行序列间格兰杰因果关系检验提供了条件。表2DBFPI和DCPI的格兰杰因果检验结果滞后期原假设F统计呈p值1DCPIdoesnotGrangerCauseDBFPI0.9930.322D